Дисконтированная стоимость арендных платежей

Содержание
  1. Дисконтированная стоимость арендных платежей
  2. Как арендатор должен определять ставку привлечения дополнительных заемных средств?
  3. Часто задаваемые вопросы о ставке дисконтирования в IFRS 16:
  4. Почему ставка дисконтирования так важна при расчете арендных платежей?
  5. Определение:
  6. Как оценивается справедливая арендная плата?
  7. Что такое справедливая арендная плата за аренду?
  8. Что такое раздел 8?
  9. Сколько будет оплачиваться Раздел 8?
  10. Как установить правильную цену для вашего проката
  11. Новости
  12. Как учитывать аренду по новым правилам
  13. Что включить в стоимость права пользования активом
  14. Как арендодатель ведет учет по новому стандарту
  15. Когда можно применять второй способ учета аренды
  16. Приведенная стоимость арендных платежей формула
  17. Арендный договор с сервисным компонентом. Пример 1
  18. Отражение актива и обязательства в учете арендатора. Пример 2
  19. Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
  20. Какие новые понятия вводит стандарт
  21. Что меняется для арендатора
  22. Пример учёта краткосрочной аренды
  23. Что меняется для арендодателя
  24. Когда и как переходить на ФСБУ 25/2018
  25. Пример учёта аренды по ФСБУ 25/2018 в переходный период: проводки
  26. Как отражать аренду по ФСБУ 25/2018 в обычном и упрощённом учёте

Дисконтированная стоимость арендных платежей

Дисконтированная стоимость арендных платежей

C даты начала действия аренды МСФО (IFRS) 16 требует от арендатора дисконтировать арендные платежи с использованием «ставки, предусмотренной договором аренды» (или «заложенной в договоре аренды» в переводе Минфина; дословно — ‘rate implicit in the lease’), если эта ставка может быть легко определена.

Если ставку нельзя легко определить, арендатор должен использовать доступную для него ставку заимствования кредитных средств. То есть ставку фактически доступных для него кредитов или займов — на тех же условиях (на ту же сумму, в тот же период времени и с аналогичным обеспечением).

Ставка дисконтирования, предусмотренная договором аренды, представляет собой процентную ставку, с помощью которой можно привести к текущей стоимости:

  • (а) Арендные платежи и
  • (б) Негарантированную остаточную стоимость (‘unguaranteed residual value’)

так, чтобы они были равны сумме

  • (в) справедливой стоимости базового актива и
  • (г) любым первоначальным прямые затраты арендодателя.

Роль ставки дисконтирования, заложенной в договор аренды (KPMG).

В документе «Основания для выводов» (‘Basis of Conclusions’), сопровождающим данный стандарт, IASB признает, что, поскольку ставка, предусмотренная договором аренды, учитывает оценку арендодателем остаточной стоимости базового актива в конце срока действия аренды и может зависеть от налогов и других факторов, известных только арендодателю (например, первоначальные прямые затраты арендодателя), арендаторам может быть сложно определить предусмотренную ставку для многих договоров аренды.

Это, в частности, относится к аренде, у которой базовый актив будет иметь значительную остаточную стоимость в конце срока аренды, например, аренде недвижимости.

При переходе на МСФО (IFRS) 16 применяются специальные положения к компаниям, которые применяют стандарт ретроспективно. В соответствии с этим переходными положениями арендаторы обязаны определять арендное обязательство и право собственности на активы, используя ставку привлечения дополнительных заемных средств (‘incremental borrowing rate’) на дату первоначального применения стандарта.

Следовательно, ставка, предусмотренная договором аренды, не будет подходить для целей перехода, когда используется ретроспективный подход.

На практике следует ожидать, что большинству арендаторов необходимо будет использовать ставку привлечения дополнительных заемных средств, по крайней мере, для некоторых (если не большинства) их договоров аренды.

Как арендатор должен определять ставку привлечения дополнительных заемных средств?

Приложение A МСФО (IFRS) 16 содержит следующее определение ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором (в переводе Минфина):

«Ставка процента, по которой на дату начала арендных отношений арендатор мог бы привлечь на аналогичный срок и при аналогичном обеспечении заемные средства, необходимые для получения актива со стоимостью, аналогичной стоимости актива в форме права пользования в аналогичных экономических условиях»

Таким образом, ставка учитывает кредитоспособность арендатора, продолжительность аренды, характер и качество предоставленного обеспечения и экономическую среду, в которой произошла сделка. Следовательно, ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором для одной аренды будет отличаться от ставки другой аренды с существенно разными условиями.

На практике определение соответствующих дополнительных заимствований, вероятно, будет сложным и может потребовать использования эксперта по оценке. Этот процесс, вероятно, потребует рассмотрения:

  • Текущей структуры финансирования компании (например, какие долговые инструменты имеет организация и каковы условия этих инструментов);
  • Соответствующих ставок-ориентиров (например, доходность государственных облигаций или курсы учетных ставок Центрального банка);
  • Соответствующих условий аренды, включая характер базового актива.

Часто задаваемые вопросы о ставке дисконтирования в IFRS 16:

Может ли предприятие использовать средневзвешенную стоимость капитала (WACC) в качестве ориентира для увеличения ставки привлечения дополнительных заемных средств?

Это, как правило, нецелесообразно, поскольку WACC учитывает как долговое, так и акционерное финансирование и не относится к основной аренде.

Может ли доходность недвижимости использоваться в качестве ставки дисконтирования для аренды недвижимости?

Опять же, обычно такая ставка не подходит, так как доходность недвижимости будет специфичной для отдельной недвижимости, она не учитывает такие факторы, как срок аренды или кредитный рейтинг арендатора.

Однако доходность недвижимости может быть подходящей отправной точкой, в которую можно внести коррективы для получения соответствующей ставки привлечения дополнительных заемных средств.

Может ли одна компания группы использовать ставку другой компании группы?

Как правило, нецелесообразно использовать одну и ту же ставку в группе без соответствующих корректировок.

Почему ставка дисконтирования так важна при расчете арендных платежей?

В приведенной ниже таблице показано влияние небольшого изменения ставки дисконтирования до 100-летней аренды с ежегодными арендными платежами в размере 100 000 д.е.

Ставка дисконтированияПриведенная стоимостьза 100 лет аренды, д.е.Снижение арендных платежей по сравнениюс 5%-й ставкой
5%1 985 000
6%1 661 00016%
7%1 426 00028%
8%1 249 00037%

Трехпроцентное увеличение ставки дисконтирования (с 5% до 8%) снижает текущую стоимость арендных платежей в этом сценарии на 37%. Следовательно, это приведет к:

  • признанию заниженных обязательств и прав собственности на активы;
  • снижению годовых амортизационных отчислений и, следовательно, улучшению операционной прибыли;
  • более высоким годовым процентным расходам и, следовательно, снижению обеспеченности процентов.

Поэтому следует соблюдать осторожность и определять приемлемые ставки дисконтирования.

Определение: Справедливая рыночная арендная плата — это предполагаемая сумма денег, которую будет арендовать недвижимость с определенным количеством спален, в определенной части страны.

Как оценивается справедливая арендная плата? Справедливая рыночная арендная плата — это валовая оценка арендной платы, которая включает в себя базовую аренду, а также любые необходимые коммунальные услуги, на которые арендатор будет отвечать за оплату, например, газ или электричество.

Определение:

Справедливая рыночная арендная плата — это предполагаемая сумма денег, которую будет арендовать недвижимость с определенным количеством спален, в определенной части страны.

Как оценивается справедливая арендная плата?

Справедливая рыночная арендная плата — это валовая оценка арендной платы, которая включает в себя базовую аренду, а также любые необходимые коммунальные услуги, на которые арендатор будет отвечать за оплату, например, газ или электричество. Он не включает в себя ненужные утилит, такие как телефон, телевидение или интернет.

HUD прибывает на номера для каждой области с помощью данных переписи и с помощью опросов арендаторов. Каждый год HUD составляет список справедливых арендных ставок для более чем 2 500 столичных и не-столичных округов.

Что такое справедливая арендная плата за аренду?

Справедливая рыночная рента используется для определения размеров арендных ваучеров для государственных программ жилищного строительства, таких как Раздел 8 (Программа ваучеров для выбора жилья).

Также известен как: FMR, рыночная аренда

Пример:
В городе Ньюарк, штат Нью-Джерси, справедливая рыночная арендная плата за двухкомнатную квартиру составляет 1200 долларов. Справедливая рыночная арендная плата за одну спальню составляет 1000 долларов США.

Что такое раздел 8?

Раздел 8 — это программа, которая предоставляет финансовую помощь определенным лицам, чтобы помочь им позволить себе арендовать дом. Программа предоставляет жилищные ваучеры этим лицам. Чтобы получить право на получение ваучера, вы не можете зарабатывать больше, чем определенную сумму денег каждый год, исходя из количества людей в семье.

Если арендодатель соглашается арендовать арендатору раздела 8, программа раздела 8 сначала проверит имущество, чтобы убедиться, что оно соответствует определенным стандартам. Если имущество проходит проверку, то арендодатель будет выплачиваться каждый месяц в соответствии с программой Раздела 8.

Сколько будет оплачиваться Раздел 8?

Раздел 8 определит сумму ваучера, предварительно определив количество людей в домохозяйстве.

Затем он определит размер квартиры, к которой подходит домашнее хозяйство. Например, домохозяйка из трех человек может претендовать на ваучер на две спальни.

Поскольку справедливая рыночная арендная плата за единицу может сильно различаться в зависимости от области страны, в которой находится единица, раздел 8 затем устанавливает сумму ваучера, используя справедливую рыночную арендную плату для конкретного региона. В зависимости от дохода арендатора ваучер может не покрывать полную сумму ежемесячной арендной платы. Арендатор может по-прежнему нести ответственность за выплату части ежемесячной арендной платы.

Как установить правильную цену для вашего проката

Будет максимальная сумма, которую вы сможете снять для аренды по нескольким различным причинам. Эти факторы могут включать:

  • Местоположение: Местоположение вашего подразделения играет огромную роль в определении арендной платы.Если ваше имущество расположено в желаемом городе, вы можете заплатить больше. Если ваша собственность находится в лучшем школьном округе в городе, вы можете получить еще более высокую арендную плату. Два блока, которые находятся всего в двух кварталах друг от друга, могут командовать совсем другой арендной платой, потому что они находятся в разных городах или в разных школьных округах.
  • Размер: Будет максимальная сумма, которую вы сможете начислять на основе площади и количества спален и ванных комнат, которые у вас есть.
  • Удобства: Если ваше свойство имеет прекрасный вид, открытое пространство, центральное кондиционирование или недавно отремонтировано, вы можете заряжать больше для своего устройства по сравнению с другими единицами в районе, которые похожи по размеру к вашему устройству.
  • Спрос: Если в вашем районе есть много доступных единиц, и это не так много заинтересованных арендаторов, вам, возможно, придется отказаться от цены на своем устройстве, чтобы взять его в аренду.

Это может быть очень сложно оценить цену аренды. Это связано с проб и ошибок. Поиск по крайней мере трех свойств в вашей области, которые похожи на ваши, может помочь в определении правильной цены.

Источник: https://iiotconf.ru/diskontirovannaya-stoimost-arendnyh-platezhej/

Новости

Дисконтированная стоимость арендных платежей

Почему Минфин считает, что компании нарушают ПБУ

Минфин считает, что компании уже должны применять по аренде либо МСФО либо новый стандарт. Несмотря на то, что формально стандарт обязателен с отчетности за 2022 год (п. 48 ФСБУ 25/2018, утв. приказом Минфина от 16.10.2018 № 208н).

Мнение Минфина объясняется требованиями ПБУ по учетной политике.  В нем сказано: если федеральные стандарты не устанавливают способ учета конкретной операции, то компания должна разработать его самостоятельно на основании МСФО (п. 7.1 ПБУ 1/2008). Такое правило ввели в 2017 году.

В действующих ПБУ нет конкретного способа, как учитывать аренду. Поэтому компания еще в 2017 году должна была разработать способ учета исходя из МСФО.

В данном случае это международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда». Способ учета нужно было зафиксировать в учетной политике. Есть и другой вариант — досрочно применять новый стандарт ФСБУ 25/2018.

Это проще, чем самостоятельно разрабатывать способ учета.

Из мнения Минфина следует: компании, которые не применяют МСФО или новый стандарт по аренде, нарушают ПБУ. Причем многие бухгалтеры об этом и не догадываются.

Это неудивительно, ведь чиновники не выпускали официальных разъяснений о том, что учет аренды нужно корректировать. Хорошая новость: у некоторых компаний есть возможность вести учет по-прежнему.

Но даже таким организациям нужно изменить учетную политику. Об этом читайте дальше.

Как учитывать аренду по новым правилам

Рассмотрим учет на примере арендатора. Новый стандарт устанавливает два способа учета.

Первый способ

Раньше компании отражали в учете только текущие расходы по аренде. Кроме того, арендованный объект нужно было учитывать на счете 001.

Нередко компании этого не делали и не раскрывали информацию об арендованных объектах в пояснениях. По отчетности не было видно, что есть арендованное имущество и обязательства по договору.

Теперь компании, которые используют первый способ учета, будут отражать аренду на балансе.

На дату, когда компания получила объект, бухгалтер отражает в учете право пользования активом. Одновременно бухгалтер учитывает обязательство по аренде. Это задолженность компании по арендным платежам за весь срок договора аренды.

По какой стоимости учесть обязательство по аренде и право пользования активом? Это сумма будущих арендных платежей по договору. Но учесть их нужно по приведенной стоимости, которую определяют дисконтированием. Что это такое, читайте дальше. Что еще включить в стоимость права пользования активом — ниже.

Компания амортизирует право пользования объектом. Для этого нужно определить срок полезного использования объекта аренды. Если компания не будет выкупать объект, срок полезного использования равен сроку аренды.

Теперь разберемся, что такое дисконтирование. Допустим, вы положили на вклад в банке 1000 руб. Ставка по вкладу — 5 процентов. Через год сумма вклада с процентами будет равна 1050 руб. То есть сумма в 1000 руб., которую вы вложили, через год будет эквивалентна сумме в 1050 руб.

В примере с банком мы определили, сколько в будущем будет стоить сумма 1000 руб. В ситуации с арендой нужно, наоборот, рассчитать, сколько сегодня стоят платежи, которые компания в будущем уплатит по договору. Это называется дисконтированием. А ставка процентов, которую применяют при расчете, это ставка дисконтирования.

Например, через год компания должна уплатить арендную плату 250 000 руб. Чтобы определить, чему эквивалентна эта сумма сейчас, нужно ее умножить на коэффициент дисконтирования:

В данном случае, если использовать ставку 5 процентов, коэффициент равен 0,952381 (1 : (1 + 5 : 100)). Дисконтированная сумма составляет 238 095,25 руб. (250 000 × 0,952381).

Какую ставку дисконтирования использовать при учете аренды? Например, при аренде с выкупом применяют такую ставку, чтобы приведенная стоимость арендных платежей была равна рыночной стоимости объекта. Если таким образом ее рассчитать нельзя, то используют ставку, по которой арендатор берет или может взять займы на срок, сопоставимый со сроком аренды.

Дисконтированная стоимость меньше, чем сумма арендных платежей, предусмотренная в договоре. Поэтому компания учтет на балансе общую стоимость арендных платежей на сумму меньше, чем указано в договоре. В нашем примере это 238 095,25 руб.

Но по завершении срока аренды в учете должна быть сумма арендных платежей, которую установили в договоре, — 250 000 руб. Для этого компания периодически увеличивает обязательство по аренде на проценты. Это нужно делать на отчетную дату или в зависимости от периодичности арендных платежей.

Проценты определяют по ставке дисконтирования. Одновременно компания уменьшает обязательство по аренде на уплаченные арендные платежи.

На заметку

Что включить в стоимость права пользования активом

1. Сумму приведенной стоимости арендных платежей за весь срок действия договора. 2. Арендные платежи, которые компания перечислила арендодателю на дату получения объекта и до его получения.3. Затраты, например, на доставку и подготовку объекта к использованию. 4. Оценочное обязательство по демонтажу и другим будущим затратам, которые арендатор должен будет понести согласно договору аренды.

Пример 1. Как учесть аренду по первому способу

Компания заключила договор аренды автомобиля на пять лет. Общая сумма арендных платежей составляет 1 652 000 руб. (без НДС, так как арендодатель применяет упрощенку). Ежегодный платеж равен 330 400 руб. Компания уплачивает его по истечении каждых 12 месяцев аренды. После того как завершится срок аренды, объект переходит в собственность арендатора.

Бухгалтер установил срок полезного использования автомобиля по правилам учетной политики компании — семь лет. Также бухгалтер узнал в банке, по какой ставке компания может получить кредит на сумму 1 652 000 руб. на пять лет — 10 процентов годовых. Эту ставку бухгалтер использует при расчете коэффициента дисконтирования.

ГодКоэффициент дисконтированияДисконтированная стоимость арендных платежей (руб.)
Первый0,909091 (1 : (1 + 10 : 100)300 363,67 (330 400 × 0,909091)
Второй0,826446 (1 : (1 + 10 : 100)2273 057,76 (330 400 × 0,826446)
Третий0,751315 (1 : (1 + 10 : 100)3248 234,48 (330 400 × 0,751315)
Четвертый0,683013 (1 : (1 + 10 : 100)4225 667,50 (330 400 × 0,683013)
Пятый0,620921 (1 : (1 + 10 : 100)5205 152,30 (330 400 × 0,620921)
Итого1 252 475,71

На дату получения объекта бухгалтер сделал проводку:

ДЕБЕТ     01 субсчет «Право пользования активом»

КРЕДИТ     76 субсчет «Арендные обязательства»     1 252 475,71

– отразили право пользования активом и обязательства по аренде.

Бухгалтер начислил амортизацию за первый год аренды:

ДЕБЕТ     20     КРЕДИТ     02 субсчет «Амортизация права пользования активом»     178 925,10

(1 252 475,71 : 7 лет) – начислили амортизацию права пользования активом;

На конец первого года аренды бухгалтер сделал проводки:

ДЕБЕТ     20     КРЕДИТ     76 субсчет «Арендные обязательства»     125 247,57

(1 252 475,71 × 10%) – увеличили арендные обязательства на сумму процентов за первый год аренды;

ДЕБЕТ     76 субсчет «Текущие арендные платежи»     Кредит     51     330 400

– перечислили арендную плату;

ДЕБЕТ     76 субсчет «Арендные обязательства»

КРЕДИТ     76 субсчет «Текущие арендные платежи»     330 400

– уменьшили арендные обязательства на сумму уплаченного арендного платежа.

Ежегодно бухгалтер будет делать аналогичные проводки. Проценты бухгалтер будет начислять на сальдо счета 76 субсчет «Арендные обязательства» на начало периода, за который их рассчитывает. Например, проценты по завершении второго года аренды бухгалтер отразит проводкой:

ДЕБЕТ     20     КРЕДИТ     76 субсчет «Арендные обязательства»     104 732,33

(1 252 475,71 + 125 247,57 – 330 400) × 10%

– увеличили арендные обязательства на проценты за второй год аренды.

Второй способ учета

Компания равномерно в течение срока аренды включает в расходы арендную плату. Право пользования активом и обязательство по аренде отражать в учете не нужно.

Пример 2. Как учесть аренду по второму способу

Компания заключила договор аренды офиса на срок 11 месяцев. Арендная плата составляет 150 000 руб. в месяц. Выкуп предмета аренды и сдача его в субаренду не планируются. Поэтому компания вправе применять второй способ учета аренды.

В договоре не указана стоимость объекта аренды. Согласно учетной политике в этом случае компания отражает объект на забалансовом счете по стоимости, равной сумме арендных платежей за период действия договора.

Бухгалтер сделал в учете проводку:

ДЕБЕТ     001     1 650 000

(150 000 × 11 мес.) – отразили объект на забалансовом счете.

Ежемесячно бухгалтер учитывает арендную плату в расходах:

ДЕБЕТ     26     КРЕДИТ     76     150 000

– отразили в расходах арендную плату.

На заметку

Как арендодатель ведет учет по новому стандарту

При такой аренде к арендатору переходят экономические выгоды и риски. Например, аренда считается финансовой, если договор предусматривает выкуп объекта по цене значительно ниже рыночной. При финансовой аренде компания списывает объект с баланса. Вместо этого бухгалтер отражает инвестицию в аренду — то есть платежи, которые получит за весь срок действия договора, по дисконтированной стоимости. Стоимость инвестиции периодически увеличивают на проценты по ставке дисконтирования и уменьшают на сумму полученных арендных платежей.2. Операционная арендаЭто аренда, при которой к арендатору не переходят выгоды и риски. При такой аренде правила учета, по сути, не меняются по сравнению с действующими.

Когда можно применять второй способ учета аренды

Ситуация

Источник: http://www.pozitiv-audit.ru/news/45/

Приведенная стоимость арендных платежей формула

Дисконтированная стоимость арендных платежей

Это вторая статья, посвящённая новому стандарту по аренде IFRS 16. Она содержит два примера для иллюстрации бухгалтерского учета компании-арендатора. Первый пример — учет арендного договора с сервисным компонентом. Второй пример иллюстрирует определение стоимости актива, который капитализируется на момент начала аренды.

Я бы не рекомендовала очень внимательно читать данную статью тем, кто готовится сдавать экзамен Дипифр в 2016 году. МСФО IFRS 16 попадет в программу Дипифр в лучшем случае в июньскую сессию 2017 года. В 2016 году будет экзаменоваться стандарт МСФО IAS 17 Аренда.

Арендный договор с сервисным компонентом. Пример 1

Компания Дельта 1 января 2017 года (дата начала применения IFRS 16) арендовала 100 кв. метров склада у компании Омега. Срок аренды составляет 3 года, ежегодный платеж 10,000.

Омега предоставляет своим арендатором услугу еженедельной уборки помещения бесплатно.

Точно такая же услуга по уборке складских помещений в соседнем здании у конкурирующей фирмы Тета стоит 1,500 долларов ежегодно, а аренда аналогичного помещения без уборки – 9,000 долларов в год. Ставка дисконтирования составляет 10%.

Как Дельта должна отразить данный арендный договор в отчетности?

1) Сначала необходимо распределить сумму платежа по договору на два компонента: сервисный и арендный:

Цена на рынке (stand-alone seling price)ПропорцияРазбивка договора на компоненты
Аренда9,00010,000*9,000/10,500 =8,571
Услуги1,50010,000*1,500/10,500 =1,429
Итого10,50010,000

Таким образом, на сервисный элемент договора приходится 1,429 долларов, на арендный – 8,571 долларов в год.

2) На 1 января 2017 года компания Дельта должна сделать проводку:

Дт Актив (право пользования) Кт Арендное обязательство

Чтобы рассчитать сумму этой проводки, надо продисконтировать арендные платежи по ставке, которая дана в условии – 10%. В реальной жизни определить ставку не так просто. Стандарт говорит, что нужно использовать ставку процента, заложенную в договоре аренды (implicit in the lease), если ее легко рассчитать. Фактически это внутренняя норма доходности договора, т.е.

ставка, связывающая справедливую стоимость актива в аренде с учетом прямых издержек и совокупность арендных платежей, включая негарантированную остаточную стоимость актива. Если эту ставку определить сложно, то арендатор может использовать в расчетах ставку, которую будут требовать от него кредиторы при заимствовании денежных средств в той же сумме при том же сроке.

У нас аннуитетный денежный поток — три платежа в конце года, каждый платеж равен 8,571 доллару. При ставке 10% за три года коэффициент дисконтирования аннуитета равен 2,4869.

На экзамене Дипифр этот коэффициент будет дан в условии задачи. В реальной жизни этот коэфициент можно посмотреть в таблицах аннуитетных коэфициентов дисконтирования.

В таблице по ссылке цифра 2,4869 находится на пересечении столбца 10% и строки 3 года.

Итак, 2,4869 * $8,571 = $21,315. То есть приведенная к сегодняшнему дню стоимость потока из трех платежей в конце года в сумме 8,571 долларов при ставке 10% будет равна 21,315 долларов. Поэтому проводка будет такой:

Дт Актив (право пользования) Кт Арендное обязательство – 21,315

3) В дальнейшем на актив будет начисляться амортизация в сумме 21.135/3 года = 7,105.

4) На арендное обязательство будут начисляться финансовые расходы так, как показано в таблице.

Входящее сальдоПроценты по ставкеВыплатаИсходящее сальдо
(а)(б)=(а)*10%(в)(г)=(а)+(б)-(в)
21,3152,132(8,571)14,876
14,8761,488(8,571)7,792
7,792779(8,571)

5) Суммарные расходы, связанные с арендным договором, будут распределены по годам следующим образом. Из таблицы ниже видно, что в первый год аренды расходы будут несколько выше в сравнении с 10,000, которые были бы, если бы аренда рассматривалась как операционная в соответствии с предыдущим стандартом МСФО 17. Зато в третий год общие расходы согласно IFRS 16 будут немного ниже.

1-й год2-й год3-й год
Амортизация7,1057,1057,105
Финансовый расход2,1321,488779
Расход по услугам1,4291,4291,429
Итого10,66610,0229,313

Отражение актива и обязательства в учете арендатора. Пример 2

Компания Дельта 1 февраля 2017 года арендовала здание у компании Омега. Срок аренды составляет 5 лет, ежегодный платеж 50,000 в начале каждого года аренды. Дельта понесла дополнительные издержки, связанные с заключением договора аренды, в сумме 15,000. Ставка дисконтирования составляет 6%.

Как Дельта должна отразить данный арендный договор в отчетности?

1) На дату начала аренды 1 февраля 2017 года Дельта понесла прямые издержки на сумму 15,000, сделала платеж за аренду в сумме 50,000 и должна сделать следующую проводку:

  • Дт Актив (право пользования) — X + 50,000 + 15,000
  • Кт Арендное обязательство — X
  • Кт Денежные средства (платеж по аренде) — 50,000
  • Кт Денежные средства (прямые издержки) — 15,000

где Х — это дисконтированная к дате начала аренды стоимость арендных платежей

2) В данном случае первый платеж уже сделан, осталось еще 4 платежа по 50,000.

Чтобы рассчитать дисконтированную стоимость обязательства по арендному договору Х, нужно 50,000 умножить на аннуитетный коэффициент 3,4651.

В таблице с коэффициентами (ссылка на статью приведена выше) он располагается на пересечении столбцов 6% и 4 года. Таким образом, приведенная стоимость арендного обязательства равна:

$50,000 * 3,4651 = $173,255

Полная проводка на дату начала аренды будет такой:

  • Дт Актив (право пользования) — 238,255
  • Кт Арендное обязательство — 173,255
  • Кт Денежные средства (платеж по аренде) — 50,000
  • Кт Денежные средства (прямые издержки) — 15,000

3) В дальнейшем на актив будет начисляться амортизация в сумме 238,255/5 лет = 47,651.

4) На арендное обязательство будут начисляться финансовые расходы так, как показано в таблице. Эта таблица отличается от таблицы в примере 1, так как арендный платеж осуществляется в начале года. Платеж за первый год уже учтен в сумме входящего сальдо, остальные вычисления должны быть понятны.

Дата начала Входящее сальдоВыплатаПодитогПроценты по ставкеИсходящее сальдоДата конца
(а)(б)(в)(г)=(в)*6%(д)=(в)+(г)
01.02.17173 25510 395183 650

Источник: https://s-p.su/platezhi/privedennaya-stoimost-arendnyh-platezhej-formula.html

Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018

Дисконтированная стоимость арендных платежей

ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности, или МСФО  (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату.

Исключение сделано для трёх объектов договора:

  • участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
  • результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
  • объекты концессионного соглашения.

Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».

Какие новые понятия вводит стандарт

ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием. Действующий стандарт такие договоры не регулирует, а новый будет.

Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.

ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:

  • предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
  • предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
  • арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
  • арендатор имеет право сам определять, как использовать объект учёта в рамках его технических характеристик.

Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ № ИС-учёт-15).

Что меняется для арендатора

Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя ее на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом, на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.

Поскольку Минфин не указал, куда относить право пользования активом, определите это самостоятельно. Выберите счёт, исходя из специфики предмета аренды: 01 «Основные средства», 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.

Право пользования активом оценивается исходя из всех фактических затрат. Кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.

Если арендатор применяет упрощенные методы учета, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.

Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом еще одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.

Если аренда длительная, аренды размер платежей и процентные ставки могут меняться, а значит, придётся корректировать сумму активов и обязательств.

Арендатор может отказаться от бухгалтерского учёта аренды по ФСБУ 25/2018 и следовать старому стандарту в трёх случаях (п. 11 Приказа Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н):

  • срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
  • рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тысяч рублей;
  • организация имеет право применять упрощённые способы ведения бухгалтерского учёта (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

В этих ситуациях арендаторы не отражают в учёте право пользования активом и обязательства по аренде. Для них сохраняется система простых периодических арендных платежей, а не порядок, вводимый ФСБУ 25/2018.

Пример учёта краткосрочной аренды

ООО «Веселое детство» берет у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев ежегодно. Право собственности остается у арендодателя, поэтому объекты на баланс арендатора не передаются. 

Арендатор — ООО «Веселое детство» — принимает объект по актам приемки-передачи на забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства».

В сроки, установленные договором, компания начисляет арендную плату проводкой дебет 25, 26 кредит 76.

Авансовые платежи отражаются в учете как расходы будущих периодов — дебет 97 кредит 76, а потом в соответствующие периоды списываются в издержки производства дебет 25, 26 кредит 97.

Арендодатель — АО «Аэромир» — перечисляет первоначальную стоимость объекта на субсчет счета 01 «Основные средства в аренде». Сумму амортизации компания относит на операционные расходы — дебет 91 кредит 02.

Причитающуюся арендную плату отражает как задолженность арендатора — дебет 76 кредит 91.

Регулярные платежи оформляются проводкой дебет 51 кредит 76, авансовые платежи учитываются как доходы будущих периодов — дебет 51 кредит 98, а затем по наступлению соответствующего периода списываются в прибыль текущего периода — дебет 98, кредит 99.

Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, то никакие послабления нет действуют. Аренда всегда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.

Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Аудитор может расценить его как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придется делать ретроспективный пересчет за весь срок аренды.

Что меняется для арендодателя

ФСБУ 25/2018 предусматривает, что арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную — от этого зависят проводки. 

К финансовой (неоперационной) аренде относятся несколько случаев, в том числе:  

  1. В договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору.
  2. Срок аренды сопоставим с периодом, когда объект будет годен к использованию.
  3. На дату заключения договора приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.
  4. Без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор.
  5. Иные случаи, когда арендатор берет на себя выгоды и риски, связанные с правом собственности.

Для учёта финансовой аренды вводится новый вид актива — «инвестиции в аренду». Доходы признают в виде процентных начислений по этой инвестиции. А для операционной аренды сохраняются прежние правила учёта периодических поступлений.

При упрощенном бухучёте можно любую аренду показывать как операционную и отражать только периодические платежи от арендатора. Исключение — договоры с правом выкупа предмета аренды или последующей субаренды. Это тоже обозначено в ФСБУ 25/2018.

Когда и как переходить на ФСБУ 25/2018

Организации обязаны переходить на учёт по ФСБУ начиная с отчётности за 2022 год. Те, кто ведут упрощённый учёт, могут применять стандарт только к договорам, заключенным после 1 января 2022 года.

Те, кто вел учёт аренды по международным стандартам финансовой отчетности (IFRS) 16 «Аренда» (п. 7.

1 ПБУ 1/2008 «Учётная политика организации»), сохраняют прежний порядок и могут не применять переходные процедуры.

Чтобы перейти на бухучёт аренды по ФСБУ 25/2018, организация должна принять решение по каждому договору в отдельности. Арендатор определяет, в отношении каких договоров он вправе применять упрощённый порядок учёта. Арендодатель выделяет договоры, которые относятся к финансовой аренде.

Как мы уже сказали, стандарт исходит из экономического содержания договора. А значит, учесть придётся все договоры, которые отражают арендные отношения, даже если в них нет слов «аренда» или «лизинг» (Рекомендация Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018»).

Переходя на ФСБУ 25/2018, нужно будет сделать ретроспективный пересчёт данных по договорам, которые истекают после 31 декабря 2022 года. Если же договор кончается в отт год, когда компания вводит ФСБУ 25/2018, требования нового стандарта  к нему можно не применять (п. 51 ФСБУ 25/02018). 

Организация вправе облегчить себе переходный период, если на 31 декабря признает право пользования активом и обязательство по аренде, как это и обозначено в ФСБУ 25/2018.

Пример учёта аренды по ФСБУ 25/2018 в переходный период: проводки

ООО «Эмма» в 2018 году взяла в аренду у объединения «Промторг» грузовой подъемник для склада. Договор заключен сроком на 7 лет и заканчивается в 2025 году.

На 31 декабря 2021 года компания «Эмма» сможет отразить в учёте право пользования активом, взяв за оценку справедливую стоимость погрузчика. Обязательство по аренде рассчитает по стоимости оставшихся дисконтированных платежей.

Возникшая разница будет отнесена на счёт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».

Как отражать аренду по ФСБУ 25/2018 в обычном и упрощённом учёте

Кто ведёт учёт

Обычный бухучёт

Упрощённый бухучёт

АрендаторВ учёте отражает право пользования активом и обязательства по арендеВ учёте отражает периодические арендные платежи
В учёте отражает право пользования активом и обязательства по арендеНе дисконтирует будущие платежи, не пересматривает отчётность за прошлые годы
Делает ретроспективный пересчёт данных учёта по договорам, срок действия которых истекает после 31 декабря 2022 года
АрендодательДелит аренду на финансовую и операционнуюЛюбую аренду отражает как операционную и ведет учёт периодических поступлений
При финансовой аренде в активе отражает инвестиции в аренду, доход отражает как процент от инвестиций
При операционной аренде ведет учёт периодических поступлений

Начать применять ФСБУ можно и до 2022 года. Главное — зафиксировать решение в учетной политике.  Это целесообразно для компаний, которые подлежат обязательному аудиту (Федеральный закон  от 30.12.2008 № 307-ФЗ). Если сразу вести учёт по новому стандарту, заключенные в 2021 году договоры не надо будет пересматривать, а отчётность корректировать.

Применение ФСБУ 25/2018 «Аренда» требует внимательного прочтения нормативных актов. Если вы хотите более детально разобраться в различиях старого и нового порядка учёта аренды, обратитесь к другим документам:

  • Международному стандарту финансовой отчетности, или МСФО (IFRS) 16 «Аренда», на основе которого создавался ФСБУ 25/2018;
  • Рекомендации Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018». Ее составил один из разработчиков стандарта.

Автор — Ольга Букина, преподаватель Контур.Школы, аудитор

Источник: https://kontur.ru/articles/5657

Об успешном бизнесе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: