Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

Содержание
  1. Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика | Правоведус
  2. Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости
  3. Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика
  4. Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства
  5. Долевое строительство – это..
  6. Как приобрести квартиру в многоквартирном доме
  7. Документы, необходимые для заключения договора
  8. Особенности оформления ипотеки
  9. Переуступка права требования
  10. Равнодолевое участие или совместная собственность?
  11. Плюсы и минусы долевого участия
  12. Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком
  13. Обозначение аббревиатур
  14. Кто такие застройщики и кто такие дольщики?
  15. Что выбрать?
  16. В чем разница между понятиями?
  17. Плюсы:
  18. Минусы:
  19. Особенности ДДУ
  20. Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков
  21. Вносимые средства
  22. Добавление от 15.11.2018:
  23. По теме:
  24. Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?
  25. История возникновения
  26. Что это такое?
  27. Особенности заключения договора
  28. Достоинства и недостатки
  29. Как уменьшить риск?
  30. Государственные меры
  31. Преимущества и недостатки федерального закона о долевом строительстве – ЮК

Долевое строительство: плюсы и минусы для покупателя и застройщика | Правоведус

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

На сегодняшний день, покупка квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, является наиболее актуальным способом приобрести собственное жилье.

Высокий спрос обусловлен для строительной компании возможностью привлечения мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей возможностью сократить расходы на приобретение объекта недвижимости на 30-50%.

Однако, стоит отметить, что Федеральный закон №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” имеет для всех участников долевого строительства, как преимущественные стороны, так и недостатки.

Долевое строительство: плюсы для покупателя объекта недвижимости

Принятие Федерального закона 214-ФЗ Правительством РФ сразу же внесло свои коррективы в деятельность строительных компаний, при этом, покупатели приобрели надежную правовую защиту для своих инвестиций. Для дольщиков плюсы договора долевого участия по 214-ФЗ очевидны:
1. Значительное снижение риска двойных продаж объектов недвижимости.

Данное преимущество обусловлено необходимостью регистрации договора в Федеральной регистрационной службе, что уже само по себе является гарантом надежности и безопасности сделки. Во-первых, Росреестр не может дважды зарегистрировать договор ДУ на один и тот же объект.

Во-вторых, договора по 214-ФЗ существенно снижают риски банковских организаций, которые выдают кредитные продукты для приобретения новостроек. В-третьих, закон долевого участия в строительстве обеспечивает упрощенную систему оформления права собственности: данная процедура происходит сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, документы на оформление права собственности может подать сам дольщик без участия представителя застройщика (девелопера).

В качестве примера о двойной продаже квартиры, которую пресекает ФЗ-214 о долевом участии, рассмотрим следующую схему.

На начальной стадии строительства застройщик заключает договор долевого участия с подрядчиком или инвестором-дольщиком, условием для расчета за инвестиции является передача в собственное распоряжение последним квартир в готовом доме.

Далее возникает конфликт между застройщиком и партнерами и деловые отношения, оформленные договором, разрываются. Застройщик, в свою очередь, считает своим правом снова выставить на продажу объекты недвижимости, ранее переданные инвестору (подрядчику).

А покупатели, которые осуществили покупку квартиры по официальному договору купли-продажи, внезапно оказываются в ситуации, требующей отстаивания своих законных прав и интересов в судебном порядке.

2. Федеральный закон 214-ФЗ о долевом участии предусматривает жесткие требования к застройщику касаемо получения правоустанавливающей и проектной документации – строительство объекта не может быть начато без согласования в соответствующих организациях.

В данном случае, покупатель, несомненно, получает свое преимущество – готовый объект не будет введен в эксплуатацию в случае выявления каких-либо технических нарушений.
3.

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ о долевом участии в случае расторжения договора ДДУ по вине любой из сторон предусматривается возврат внесенных дольщиком средств в полном объеме. Вместе с тем, законом предусмотрены условия, дающие право дольщику требовать с застройщика неустойку за ненадлежащее исполнение договора.

В свою очередь, расторжение договора ДДУ в случае неисполнения дольщиком своих обязанностей по договору (например, не внесение своевременно оплаты), на основании закона является довольно сложным процессом. Соответственно, до момента расторжения договора долевого участия, квартира не может быть вновь выставлена на продажу.
4.

214-ФЗ дает определенные права дольщиков в долевом строительстве. Так, закон допускает просрочку платежей дольщиком до нескольких раз в год с минимальными штрафными санкциями. При этом, для застройщика несвоевременная передача ключей покупателю объекта недвижимости может повлечь за собой штраф в довольном крупном размере.

Отметим, что ранее строительные компании указывали неопределенный срок передачи объекта дольщику, оперируя это довольно расплывчато, как «плановый срок сдачи объекта». Такое условие вполне давало застройщику право переносить передачу ключей на любой срок, без оглядки на покупателя.

Сегодняшнее законодательство допускает перенос срока сдачи дома в эксплуатацию с обязательным уведомлением об этом всех дольщиков не позднее, чем за 2 месяца ранее назначенного срока. Но при этом застройщик будет также вынужден оплатить неустойку.
5.

Федеральный закон не дает права застройщику изменить проектировку и стоимость строящегося объекта. В частности, это условие касается планировки или номера квартиры, разницы в площади между проектом и реальными квадратными метрами.

В случае изменения площади сданной квартиры в меньшую сторону покупатель вправе требовать от застройщика снижения стоимости объекта. Кроме того, застройщик не вправе самостоятельно изменить ранее оговоренную стоимость квадратного метра. Но при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (например, резком повышении стоимости строительных материалов, масштабном дефолте в стране и т.д.) девелопер вправе потребовать доплату с покупателя квартиры.
6. Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает случаи расторжения договора долевого строительства со стороны дольщика, а также возможности взыскания со строительной компании компенсационных выплат:

  • не своевременная передача объекта долевого строительства;
  • прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости;
  • внесение застройщиком существенных изменений в проектную документацию объекта с изменениями размера квартиры покупателя;
  • изменение застройщиком назначения нежилых помещений, которые входят в состав объекта долевого строительства;
  • нарушение требований к качеству возведения строительного объекта;
  • в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии с федеральным законодательством застройщик должен вернуть дольщику все средства, внесенные ранее по договору долевого строительства, а также пени за использование денег в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, расчет производится с момента передачи денег дольщиком застройщику.

Долевое строительство по 214-ФЗ: минусы для застройщика

  1. Закон не допускает внесение изменений в проектную декларацию по ходу строительства. Хотя в некоторых случаях, в целях недопущения перехода объекта в разряд долгостроев, определенные действия со стороны застройщика являются просто необходимым условием.
  2. Застройщик не вправе снижать стоимость квадратного метра, даже если действовать в интересах покупателя.

    В противном случае остальные дольщики вправе потребовать от строительной компании возврата переплаченных денег.

  3. Законом 214-ФЗ не предусмотрены четкие правила приема-передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

Несомненно, строительство объектов в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ является довольно сложным процессом для строительных компаний, поэтому крупные застройщики находят более простые решения, например, осуществляют строительство домов полностью за свой счет, не связывая себя договорами долевого участия, а уже потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, выставляют квартиры на продажу. Небольшие строительные организации, стараясь обойти жесткие требования закона, зачастую выбирают «серые схемы» для реализации своих проектов.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/housing/dolevoe-stroitelstvo-plyusyi-i-minusyi/

Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры.

К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования.

Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это..

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе.

Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме.

Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки.

К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный.

В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене.

Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом.

Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы.

Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться.

Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура.

Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, какдолевое строительство.

Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить.

В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много.

Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде.

Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц.

Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье.

Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости.

В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника.

После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. – все это может существуенно разниться.

Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется “переуступка долевого строительства” или “переуступка права требования”. Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь.

Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора.

Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки.

Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить.

Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия.

Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению.

Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты.

Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости.

В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства.

Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте.

Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая.

Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту.

Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Источник: https://FB.ru/article/164933/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-preimuschestva-i-nedostatki-dolevogo-stroitelstva

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

ДДУ (договор долевого участия) – будущие жилые помещения реализуются при помощи регистрации в Росреестре. Человек, который заключает с застройщиком договор долевого участия, становится инвестором проекта, дольщиком.

ЖСК (жилищно-строительный кооператив) – речь идет о еще не построенных квартирах, реализация которых осуществляется при помощи паевых взносов. Другими словами, формируется некое сообщество людей, которые решили нанять строительную компанию для постройки дома. При заключении договора этого типа человек становится пайщиком.

С юридической точки зрения, ДДУ лучше, поскольку регистрация в Росреестре делает невозможной повторную продажу квартиры третьим лицам, то есть мошенничество исключено.

В случае с ЖСК такой гарантии нет, так как регистрация жилого помещения осуществляется только после того, как квартира будет сдана в эксплуатацию. А значит, попасть на «двойную продажу» шансы велики.

Правда, это можно исключить, если выбирать только проверенного застройщика.

Обозначение аббревиатур

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Долевым строительством называют разновидность инвестирования, когда застройщики берут на себя обязанность по своевременному возведению многоквартирных объектов. Они должны получить согласие на ввод в эксплуатацию по окончанию строительства, и передать квартиру тому, кто заключил с ними договор.

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Справка о выплаченном пае ЖСК.

Хочется отметить, что в обоих случаях должен быть заключен договор ЖСК и ДДУ. Отличие данных документов в том, что договор ЖСК обязательно регистрировать в Государственном управлении Федеральной регистрационной службы.

Договор ЖСК.

Договор ДДУ.

Кто такие застройщики и кто такие дольщики?

Говоря о приобретении жилья по ДДУ или ЖСК, сталкиваемся с понятием «застройщик» и «дольщик». Разберем, что это значит.

Застройщик – это строительная компания или инвестор, который реализует работы по строительству, то есть выступает генеральным подрядчиком.

Дольщик – человек, который вложил средства (равные стоимости квартиры) в строительство. После того, как объект будет сдан в эксплуатацию, он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. Иными словами, дольщик выступает некоторым инвестором строительства – он вкладывает свои средства с целью получить выгоду – квартиру.

В случае с ЖСК существует понятие «пайщик». По сути, это равнозначное понятие «дольщика». Разница только в схеме приобретения квартиры и типа договора. Суть такая же – человек вкладывает свои средства в стройку, чтобы получить квартиру.

Что выбрать?

Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора. По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.

Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ. Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.

Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.

Главное правило – внимательно изучать документы компании перед заключением договора. Некоторым кажется, что ЖСК опаснее ДДУ. Самый важный риск связан здесь с большой конкуренцией на рынке. Но даже ДДУ может сорвать срок.

Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов. Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.

ДДУ или ЖСК? Определяемся с рисками каждого правления:

В чем разница между понятиями?

Общего у этих двух юридических процессов только одно – приобретение жилья. На этом схожести заканчиваются. Итак, договор долевого участия характеризуется следующим образом:

  • ДДУ регистрируется в Росреестре, а это исключает мошеннический оборот квартир;
  • в обязательном порядке прописывается полная стоимость квартиры, и изменить ее уже нельзя. Некоторые застройщики предлагают составить допсоглашение, но потребитель вполне может от него отказаться;
  • есть конкретно прописанная дача сдачи объекта в эксплуатацию плюс страховочный срок в 2 месяца. Если к указанному крайнему сроку свою квартиру по вине застройщика дольщик не получает, вполне может обращаться в суд. В таком случае уже имеет место взыскание неустойки в пользу дольщика;
  • рассрочка по выплате возможна вплоть до завершения строительства. Материнский капитал, ипотека также часто используется.

Теперь о ЖСК:

  • регистрация в Росреестре осуществляется только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию – это не исключает того, что одну и ту же квартиру купят несколько человек сразу, то есть имеет место факт «мошенничества»;
  • стоимость квартиры, но только по согласованию с членами жилищно-строительного кооператива может увеличиваться. Инициатором, как правило, выступает председатель ЖСК и условий, для такой «вынужденной меры» может быть масса – подорожание материалов, затребование дополнительной спецтехники, найм дополнительных специалистов и далее по списку;
  • нет конкретной даты сдачи объекта в эксплуатацию, как и штрафных санкций за длительное строительство;
  • законодательством предусмотрен более длительный срок выплаты рассрочки на жилье, но здесь все зависит от самого застройщика.

Как в первом, так и втором случае договор нужно читать очень внимательно, а еще лучше делать это вместе с юристом – он все проверит и огласит вердикт.

Плюсы:

  • Пай вы можете погашать постепенно, и поэтому вам не понадобится брать ипотеку
  • Есть возможность владения и пользования жилплощадью еще до полной оплаты пая
  • Обычно покупка жилплощади через ЖСК более бюджетна
  • В кооператив вступить просто и нет необходимости регистрации договора

Минусы:

Минусы вышеописанной конструкции проявились именно на практике. Например, строительные фирмы, благодаря ряду «белых пятен» в законодательстве, стали создавать прямо или отчасти аффилированные ЖСК, для избежания обеспечения прав и гарантий граждан, которые установлены законом о защите прав потребителей:

  1. Так как фундамент для изменения сроков сдачи объекта, а также цены, порядок уплата и так далее регулируются уставом кооператива, а не законодательством, кооператив начинает злоупотреблять своими правами
  2. Не представляется возможным требовать неустойку или штраф за нарушение обязательств, а также устранение недостатков в работе
  3. Следует упомянуть о дополнительных обязанностях, которые предусматривает устав кооператива: личное участие, различные запреты.
  4. Так как договор с ЖСК не проходит регистрацию, есть шанс двойной продажи одно и того же объекта.

Особенности ДДУ

Чтобы сделать правильный выбор, рационально сопоставить плюсы и минусы как ДДУ, так и ЖСК. Далее рассмотрим положительные и отрицательные стороны приобретения жилых квадратных метров по договору долевого участия.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Положительных сторон для дольщиков больше, чем для застройщиков. Преимуществами для дольщиков является:

  • четко прописаны сроки сдачи объекта – их несоблюдение (помним про страховочные 2 месяца) влекут за собой неустойку от застройщика в пользу дольщика;
  • есть необходимая разрешительная документация и проектная декларация – это также прописано в договоре;
  • дольщик не будет платить больше, чем было указано изначально – стоимость квартиры не меняется;
  • не нужно беспокоиться о том, что дом или отдельная квартира будет не такой, как это показано на макете – застройщик обязуется делать все четко по договору;
  • исключено мошенничество – квартира сразу же регистрируется в Росреестре.

Минусы для дольщика также есть:

  • квартира по договору долевого участия будет дороже, чем ЖСК;
  • расторгнуть заключенный договор сложно, равно как и вернуть вложенные средства;
  • рассрочка предоставляется на срок короче, чем при ЖСК;
  • договор регистрируется дольше, чем в случае с ЖСК.

Для застройщиков положительными сторонами является следующее:

  • со стороны потребителей повышается доверие как к компании;
  • так само, как и у дольщика, у застройщика все права четко прописаны в договоре;
  • получает дополнительные дотации на этапе строительства.

Минусами, которые скорее таковыми являются для недобросовестного застройщика, является следующее:

  • не имеет права повышать стоимость квартиры, даже если для этого есть реальные веские основания;
  • не имеет права сдать объект позже, чем по истечению двух месяцев после прописанной в договоре даты сдачи объекта в эксплуатацию – в обратном случае это влечет за собой уплату неустойки дольщику;
  • не имеет права вносить корректировки в уже согласованный проект.

Плюсы и минусы очевидны – как для потребителя, так и для подрядчика.

Вносимые средства

ДДУ: При покупки квартиры в новостройке путем заключения договора долевого строительства с застройщиком, дольщик может вносить средства разными способами — целиком оплатить стоимость приобретаемого жилья или же воспользоваться услугами рассрочки или ипотечного кредитования.

ЖСК: При вступлении в кооператив, гражданин становится пайщиком. Пай или паевой взнос — это особый имущественный взнос, рассроченный во времени. Паи могут вноситься денежными средствами или жилым имуществом. При этом жилое имущество должно находиться в собственности.

Помимо самих паев, также ЖСК может предусматривать членские взносы — эти средства уходят на погашение текущих расходов: рекламу, например.

Добавление от 15.11.2018:

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

С 1 июля 2020 года начали действовать важные изменения в законе 214-ФЗ: с 1 июля 2020 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, а не за наличные.

ЖСК — это корпорация, вступая в которую пайщик приобретает не право на получение жилья, а права участника этой корпорации (право на участие в ании, избрании правления, проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива). И в том случае, если кооператив не завершает строительство в срок или осуществляет его некачественно, пайщик не может предъявить к нему претензии и потребовать уплаты неустойки.

28.12.2017

По теме:

Источник: https://tbti.ru/teoriya/ddu-plyusy-i-minusy.html

Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Преимущества и недостатки федерального закона о долевом строительстве – ЮК

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве

Двенадцать лет прошло с тех пор, как впервые был введен в действие федеральный закон, защищающий права дольщиков. За это время он не раз дорабатывался, с каждым годом ужесточая требования к застройщикам и повышая меру их ответственности перед гражданами. Сегодня уже можно подвести некоторые итоги.

Рассматривая плюсы и минусы 214 ФЗ, нужно признать, что закон реально работает, и долевое строительство перестало быть таким рискованным предприятием, как оно было еще несколько лет назад. Все большее число граждан без опасения быть обманутыми вступают в долевой проект.

Однако в законе все еще остаются слабые стороны и недоработки, которые открывают недобросовестным застройщикам лазейки для манипуляций.

В 2004 году, когда принимался 214 ФЗ, на рынке долевого строительства царила настоящая анархия.

Свои условия диктовал застройщик, который не подчинялся никаким законам и правилам, он же единолично принимал решение: как и в какие сроки построить объект, и построить ли его вообще, или просто исчезнуть с полученными деньгами.

В настоящий момент все по-другому, 214 ФЗ установил очень жесткие рамки для застройщика и четко определил границы дозволенного. Рассматривая плюсы и минусы долевого строительства, можно констатировать факт: дольщикам закон дал явные преимущества, и сегодня  не застройщики, а обычные граждане диктуют свои условия.

Основная и самая главная гарантия, которую дает закон гражданам, это то, что они ни при каких обстоятельствах не лишатся своих денег, вложенных в строительство дома.

Даже при самом плохом развитии событий, например, банкротстве строительной фирмы, они смогут либо вернуть вложенные средства, либо получить право собственности на недостроенный объект.

214 ФЗ защищает дольщиков от повторной продажи, оплаченной ими квартиры, другому лицу.

Это невозможно, поскольку договор ДДУ проходит обязательную госрегистрацию в органах Росреестра, где не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Девелопер не имеет права принимать деньги от граждан до того момента, как договор не будет зарегистрирован. И это несомненные плюсы ДДУ, поскольку полностью исключается ситуация (очень распространенная ранее), когда средства привлекаются на этапе получения разрешения. Теперь частный инвестор, перечисляя деньги застройщику, может быть полностью уверен, что у последнего есть вся необходимая документация для строительства. Кроме того, все документы застройщика граждане теперь могут проверить самостоятельно на его официальном сайте.

С 2017 года закон обязывает девелопера включать в договор полное описание объекта: план квартиры, точное нахождение на этаже, используемые материалы и т.д.

Это дает гарантию, что застройщик не сможет без согласования с участником поменять стройматериалы на худшие по качеству или изменить планировку помещения. Инвестор получит именно такую квартиру, как описано в ДДУ.

Если жилье будет построено с нарушениями качества, у дольщика есть все основания применить к строителям санкции: потребовать исправления дефектов, взыскать неустойку, а в крайнем случае расторгнуть договор.

Ранее нередко случались ситуации, когда застройщик самостоятельно изменял  площадь квартиры. Дольщик или не досчитывался положенных квадратных метров, или наоборот их было слишком много, и ему приходилось доплачивать за лишнюю квадратуру.

Разница между фактической и планируемой площадью могла достигать нескольких метров. Сегодня такое исключено, застройщик не может изменить квадратуру объекта более чем на 5 % от изначально запланированной в любую сторону.

Столкнувшись с подобным, участник вправе по своей инициативе расторгнуть ДДУ и взыскать с нарушителя неустойку.

Очень жесткие требования закон устанавливает в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками сроки передачи жилья, указанные в ДДУ.

За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи дома, но также покрыть убытки, возникшие по ее вине. Если строительство затянулось более чем на два месяца, граждане могут аннулировать договор через суд.

214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту простых граждан, которым он обеспечивает благоприятные и безопасные условия участия в долевом строительстве.

В отношении застройщиков закон наоборот постоянно ужесточает требования, однако минусы 214 ФЗ несет только недобросовестным строительным компаниям, которые постепенно уходят с рынка долевого строительства.

Благодаря поправкам к закону, которые вступили в действие в начале 2017 года,  исключена ситуация, когда деньги граждан на строительство дома собирает никому не известная фирма с уставным капиталом 10 тысяч рублей.

Сегодня   привлекать деньги могут только финансово устойчивые компании, имеющие свои средства. Минимальная сумма, необходимая для возведения 1.5 тыс. кв.м. жилья – 2.5 миллиона рублей. С увеличением объема строительства возрастает и сумма капитала, которая должна иметься в наличии у застройщика.

Максимальный размер – 1.5 млрд. руб. при общей площади объектов в 500 тыс. кв.м.

Помимо этого в 3 статье 214 ФЗ перечислено ряд требований, которым должен соответствовать застройщик, собирающий деньги граждан. Строительная фирма, нарушающая положения закона о привлечении денежных средств, может быть подвергнута уголовному наказанию.

В 2014 году закон ввел страхование ответственности застройщика. Перед тем как подписать договор с дольщиком, девелопер обязан заключить договор страхования или получить банковское поручительство.

При невыполнении застройщиком обязательств, закрепленных в ДДУ, участник может предъявить требования о выплате денег страховой компании или банку. С 2017 года организуется специальный компенсационный фонд, в который все строительные фирмы должны отчислять деньги (1 % с каждого ДДУ).

Средства фонда будут направляться на завершение строительства проблемных объектов.

Строительные компании сегодня обязаны раскрывать всю информацию о фирме (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы).

Все сведения должны находиться в открытом доступе на официальном сайте компании. Кроме того, застройщик по первому требованию обязан предоставить гражданам для ознакомления всю документацию, касающуюся объекта строительства.

Введение в действие 214 ФЗ дало толчок новому развитию рынка долевого строительства. Закон избавил граждан от большинства рисков и позволил многим из них купить с минимальными затратами благоустроенные квартиры в новостройках.

Но несмотря на многочисленные положительные моменты, в законе еще есть некоторые недоработки и слабые стороны. Минусы договора долевого участия хоть и немногочисленны, но все-таки они присутствуют.

  1. Не разработан типовой договор, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые напрямую не противоречат законодательству, но ущемляют права граждан.
  2. Не в полной мере защищены дольщики при банкротстве строительной компании. Требования участников включаются только в третью очередь кредиторов, что затрудняет возврат средств граждан.
  3. Дольщик не может отказаться от исполнения договора без веских на то оснований, перечисленных в 9 статье 214 ФЗ. В этом случае расторжение возможно только по соглашению сторон.
  4. Просрочка оплаты более чем на два месяца грозит участнику штрафными санкциями.

Подводя итоги, можно уверенно сказать, что 214 ФЗ в полной мере выполняет свою основную задачу – защиту простых граждан, которые стали без опасений вкладывать средства в долевое строительство. Если у вас возникли проблемы с застройщиком, вам их помогут решить юристы Общества защиты прав дольщиков. Свяжитесь с нами по координатам на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/dolevoe-stroitelstvo-plyusy-i-minusy-214-fz

Об успешном бизнесе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: