Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве

Содержание
  1. Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве
  2. Что такое эскроу-счет?
  3. Обязательно ли использовать эскроу-счета?
  4. Какой закон регулирует?
  5. В каких случаях покупатель может забрать деньги?
  6. Когда застройщик получает деньги?
  7. Что такое раскрытие эскроу-счетов?
  8. Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
  9. Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
  10. Какие банки работают с эскроу?
  11. А если банк лишится лицензии?
  12. В чем минусы эскроу-счетов?
  13. Что такое Эскроу счёт – поправки к Закону № 214-ФЗ
  14. Что это и как работает
  15. Законодательное регулирование
  16. Плюсы и минусы эскроу — счёта
  17. Каким банкам можно доверять
  18. Эскроу-счета застройщика в долевом строительстве
  19. Расчеты в ДДУ по счету эскроу и без него
  20. Счет эскроу для застройщика по закону № 214-ФЗ
  21. Счет эскроу – что это для застройщика
  22. Плюсы и минусы эскроу-счета для застройщика
  23. Переход застройщика на эскроу-счета
  24. Какие застройщики работают с эскроу-счетами
  25. Эскроу счет для дольщика
  26. Что такое эскроу для дольщиков и застройщиков
  27. В каком банке открыть эскроу счет
  28. Страхование средств на эскроу счете
  29. Будут ли застройщики использовать эскроу счета
  30. Суть 214 ФЗ и изменения 2020 года
  31. Суть Закона № 214-ФЗ
  32. Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными
  33. Редакции закона и его изменения
  34. Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ
  35. Перспективы долевого строительства
  36. Заключение
  37. Какие гарантии предоставляет 214 ФЗ дольщикам – ЮК

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве

Объясняем простыми словами, что такое эскроу-счета, в каких банках их открывают, кто платит за обслуживание и как они помогают защитить деньги дольщиков.

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  • окончание срока депонирования;
  • нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  • банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

  • застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
  • быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
  • на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

ФЗ-214 «О долевом строительстве»

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

банков по объему активов

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ea94cd4dbc53c4c8958b830/dvenadcat-voprosov-ob-eskrouschetah-v-dolevom-stroitelstve-5f153fe710edc71dbb0f5fc6

Что такое Эскроу счёт – поправки к Закону № 214-ФЗ

Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве

Инвестирование в строительство – выгодный способ приобретения недвижимости. Пока дом возводится, цена квадратного метра значительно ниже, чем после завершения. С июля 2019 года все строительные компании, использующие средства граждан, должны будут использовать эскроу — счета.

Что такое Эскроу счёт?

Что это и как работает

Это специальный счёт в банке, на котором копятся денежные средства дольщиков. То есть, человек решает купить жильё на этапе строительства. Он вкладывает сумму, оговорённую застройщиком. До июля 2019 года эти деньги сразу вкладывались в процесс, гарантия получения квартиры или возврата средств были, но довольно шаткие.

Теперь строительные компании, получая разрешительную документацию на возведение многоквартирного дома, должны будут в обязательном порядке обратиться в банк для открытия и использования эскроу — счёта.

Все деньги должников будут копиться на этом счёте. Банк выступает в роли хранителя денежных средств.

Как только дом будет сдан в эксплуатацию и начнётся выдача ключей, застройщик получит все скопленные деньги.

Для возведения дома строительная компания может использовать свои личные средства или же обратиться в банк за кредитом. При «размораживании» эскроу — счёта, деньги будут распределены так:

  • сначала будет гасить проценты по кредиту;
  • потом его «тело»;
  • то, что останется – чистая прибыль застройщика.

Те строительные компании, которые получили документы на возведение дома до июля 2019 года, пока могут не использовать эти счета. Но об этом они должны поставить потенциальных дольщиков в известность.

Когда человек собирается покупать квартиру в строящемся доме, он должен обратиться в банк с заявлением об открытии счёта, на который он положит деньги, равные сумме договора. Возможен взнос наличными или перевод с другого банка. Далее:

  • оформление необходимых документов и передача ДДУ на регистрацию в Росреестр;
  • при завершении сделки и получении соответствующего подтверждения из Росреестре, средства со счёта покупателя переводятся на эскроу — счёт, открытый в банке продавца;
  • если во время сделки происходит заминка, средства так и лежат на счёте покупателя. Они не могут быть никуда переведены, пока не поступит подтверждение сделки.

После проверки эскроу — счёта, продавец получает доступ к деньгам, но только после выполнения своих условий договора ДУ.

Законодательное регулирование

Нововведение в виде эскроу — счетов стало поправками к Закону № 214-ФЗ, регулирующему долевое участие в строительстве многоквартирных домов физических лиц. Основными стали:

  • обязательное наличие такого счёта;
  • застройщик должен работать на рынке России не менее 3 лет;
  • общая площадь квартир, которые были построены и удачно сданы дольщикам не менее 10 тысяч кВ. м;
  • доля административных расходов не должна превышать 10% от всей суммы сметы на строительство дома;
  • доля авансовых трат – не более трети;
  • сдача дома в эксплуатацию в строго установленные сроки.

Согласно этим поправкам, вновь созданные строительные организации не смогут привлекать граждан для инвестирования. Возводить дом им придётся, либо на собственные деньги, либо на заёмные.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, обанкротится и стройплощадка превратится в долгострой, деньги дольщикам должны будут вернуть. С 2018 года застройщик может выбрать один из подходящих ему вариантов:

  1. делать взносы в компенсационный фон в размере 1,2% от того показателя, который прописан в договоре;
  2. использовать эскроу — счёт.

С 01.07.2019 года осталась возможность использовать только последний сценарий. Мнение экспертов таково – нововведение отразится положительно на обеих сторонах долевого строительства. На практике, ожидается повышение цен на новостройки.

Плюсы и минусы эскроу — счёта

Основное преимущество перехода российских застройщиков на эскроу — счета в том, что так можно решить проблему долгостроя. Каждый год количество объектов, которые перешли в эту стадию только возрастает. Темпы роста уже не такие устрашающие, как несколько лет назад, но они есть. Государство разрабатывает и принимает различные меры для того чтобы ситуация улучшилась.

Но есть и недостатки новых правил строительства с участием средств от граждан. Это:

  • Банк будет взимать некую сумму за открытие счёта. Номинально – это будет делать продавец. По факту – эта сумма будет заложена в стоимость квадратного метра, и платить её будет покупатель. Как следствие – подорожание квартир в новостройках.
  • Положенные на счёт сумы не будут индексироваться, инфляция роли не играет. При наступлении обстоятельств для возврата денег дольщикам, последние потеряют некоторые суммы. Для того чтобы банк произвёл возврат, нужно решение суда. Этот процесс может затянуться на несколько лет. На полученные обратно деньги уже вряд ли получится купить квартиру, аналогичную той, которая была «потеряна».
  • Трёхсторонние отношения застройщик/банк/дольщик пока чётко не регламентированы. Речь идёт о той ситуации, когда в процессе строительства меняется площадь помещения, за которое была внесена определённая сумма. Изменение в меньшую сторону, банк должен вернуть некую сумму. Но этот вопрос пока открыт.

Внимательно нужно читать и изучать все бумаги, которые предоставляет застройщик на возводимый объект. Стоит уделить внимание не только репутации строительной компании, но и репутации банка.

Каким банкам можно доверять

Номинально 55 российских банков готовы работать по эскроу — счетам, а по факту только 2 – «Сбербанк» и «Российский капитал». Стать клиентом этих кредитных учреждений может лишь тот застройщик, который отвечает требованиям. Процентная ставка определяется индивидуально, исходя из репутации застройщика.

Главное требование для выдачи кредита под строительство и открытие эскроу — счёта – это соответствие требованиям закона:

  • опыт более 3 лет;
  • площадь возведённых домов более 10 тысяч кВ. м;
  • отсутствие судимости у руководства;
  • хорошая репутация. Это понятие условное, его будет определять банк.

Чем больше денег просит застройщик в кредит, тем выгоднее условия для него будут.

Источник: https://mosad.online/chto-takoe-eskrou-schyot/

Эскроу-счета застройщика в долевом строительстве

Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве

Итак, эскроу-счета – что это для застройщиков по закону № 214-ФЗ?

Важно! По своей природе счет эскроу — это специализированный беспроцентный сберегательный вклад в уполномоченное кредитно-финансовое учреждение. Эскроу-счет позволяет его владельцу заблокировать размещенные на счете денежные средства до момента их передачи другому лицу при наступлении определенных в договоре эскроу условий.

Такая разновидность банковского счета была введена ст. 806.7 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), вступившей в силу 01.07.2014. Ведение расчетов по закону № 214-ФЗ для застройщика через эскроу-счета направлено на защиту денежных средств покупателя недвижимости.

Подробнее о эскроу-счетах вы узнаете, прочитав статью «Что такое эскроу-счет – порядок открытия и изменения».

Расчеты в ДДУ по счету эскроу и без него

В чем основные существенные различия между двумя формами расчетов по договорам ДДУ?

Оплата по договору эскроу-счетаОплата без использования эскроу-счета
Денежные средства дольщика замораживаются на специальном счете в банкеДенежные средства дольщика поступают непосредственно на счет застройщика
Застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами, что может привести к увеличению стоимости строительстваЗастройщик по своему усмотрению распоряжается денежными средствами
Дольщики имеют гарантии сохранности своих денежных средствДольщик не застрахован от банкротства застройщика и прочих негативных факторов
Застройщики освобождены от дополнительных мер обеспечения исполнения своих обязательствЗастройщик обязан делать отчисления в размере 1,2% от стоимости проекта в государственный компенсационный фонд
Требования к застройщикам значительно мягчеК застройщику (его руководителям, уставному капиталу, условиям допуска к началу строительства) предъявляются высокие требования

Счет эскроу для застройщика по закону № 214-ФЗ

Рассмотрим метод эскроу-счетов в разрезе применения закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ).

До начала масштабного перехода к проектному финансированию российское законодательство (ст. 12.

1 закона № 214-ФЗ) предусматривало несколько способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей перед дольщиком, которые вводились поочередно, то сосуществуя, то заменяя друг друга. Среди них:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  • поручительство банка;
  • страхование гражданской ответственности;
  • залог;
  • взносы застройщика в государственный компенсационный фонд долевого строительства;
  • расчеты через эскроу-счета.

Обратите внимание! С 01.07.2018 застройщик, получивший разрешение на строительство, вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения своей благонадежности из двух: применение расчетов через эскроу-счета или взнос в компенсационный фонд.

Счет эскроу – что это для застройщика

Для застройщика схема расчетов выглядит следующим образом.

Дольщик после регистрации ДДУ открывает в уполномоченном банке эскроу-счет, на который перечисляет денежные средства (свои либо с привлечением средств ипотечного кредитования).

Эти деньги будут храниться на счете до момента, когда застройщик в установленном законом порядке (п. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ) сможет получить к ним доступ.

Это произойдет при совокупном стечении следующих обстоятельств:

  • получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

До момента получения доступа к денежным средствам дольщиков при отсутствии собственного финансирования строительства застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами того самого банка, в котором открыты счета эскроу и хранятся деньги дольщиков.

Выдавая застройщику кредит, размещенный на специальном счете, банк получает возможность контроля за целевым направлением денежных потоков.

После раскрытия счетов эскроу банк направляет депонированные средства на покрытие полученных застройщиком кредитов и прочих издержек банка, а оставшиеся средства поступают в распоряжение застройщика.

Плюсы и минусы эскроу-счета для застройщика

Эксперты отмечают, что система расчетов в долевом строительстве через счета эскроу имеет для застройщиков плюсы и минусы.

К минусам нововведения относится следующее:

  • Застройщик лишился бесплатного финансирования строительства за счет средств дольщиков.
  • За кредитные деньги банку необходимо платить проценты, размер которых не ограничен.
  • Банк контролирует сделки застройщика с использованием кредитных средств.
  • Банк вправе отказать в проведении банковской операции по специальному счету застройщика. Урегулирование разногласий с банком может повлечь за собой увеличение сроков строительства.

Однако есть и несомненные плюсы:

  • Застройщики получили пусть дорогое, но стабильное финансирование, не зависящее от темпов продаж объектов недвижимости в рамках проекта.
  • Нет больше необходимости в дополнительных формах обеспечения, а значит, и в дополнительных затратах, в том числе в отчислениях в компенсационный фонд, оплате страховых взносов, поручительстве банка и пр. (п. 7, ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

Переход застройщика на эскроу-счета

С 01.07.2018 по 01.07.2019 застройщики переходят на эскроу-счета: в этот период они вправе применять по своему усмотрению как систему расчетов через эскроу-счета, так и взносы в компенсационный фонд.

Важно! С 01.07.2019, в соответствии с требованиями п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ, все расчеты по договорам долевого участия в строительстве объектов, не введенных в эксплуатацию, допускаются только через эскроу-счета. Основное условие — договор ДДУ с первым дольщиком представлен на регистрацию после 01.07.2019 (даже если заключен такой договор был раньше).

Переход застройщиков на систему расчетов через эскроу-счета идет медленными темпами. Это обусловлено тем, что в законодательстве содержится много пробелов. Они касаются размера процентной ставки по кредитам, ее зависимости от степени готовности проекта, порядка поэтапного доступа к эскроу-счетам по мере выполнения каждого значимого этапа строительства.

Какие застройщики работают с эскроу-счетами

Источник: https://rusjurist.ru/stroitelstvo/dogovor_dolevogo_uchastiya_ddu/eskrou-scheta-zastrojshika-v-dolevom-stroitelstve/

Эскроу счет для дольщика

Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве

В 2018 году появился новый механизм защиты дольщиков от потери вложенных в долевое строительство средств – эскроу счета застройщиков. Рассмотрим подробнее, в чем преимущества такого счета и зачем нужно его использовать.

Что такое эскроу для дольщиков и застройщиков

Переход на эскроу счета в долевом строительстве начался с 1 июля 2018 года, когда вступили в силу очередные изменения в ФЗ 214 «О долевом участии в строительстве».

Эскроу счет по договору долевого участия – это особый вид банковского счета, на котором средства дольщика «замораживаются» до завершения строительства.

При покупке новостройки по договору долевого участия дольщик вносит на открытый для него эскроу счет средства в оплату будущей квартиры. Застройщик сможет получить эти деньги не сразу, а только после завершения строительства и передачи квартиры дольщику. До этого момента застройщик будет использовать кредитные средства, предоставленные банком.

Для каждого ДДУ может быть открыт только один эскроу счет.

Эскроу счет действует только в период строительства и должен быть закрыт через 6 месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

При закрытии счета средства с него Перечисляются застройщику.  Основанием перечисления средств будет являться разрешение на ввод в эксплуатацию и документ о регистрации права собственности на любую квартиру в данном доме.

Вместо прямого перечисления средств застройщику, банк по соглашению с застройщиком сможет забрать эти средства себе в счет кредита, полученного застройщиком на строительство.

25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ, по которому счета эскроу станут обязательными для большинства застройщиков с 1 июля 2019 года, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.

  Но при этом Постановлением Правительства от 22 апреля 2019 года № 480 были установлены исключения для застройщиков, успевших возвести 30% жилого комплекса (15% в случае комплексного проекта освоения территорий и 6% для системообразующих застройщиков).

Они смогут продолжать строительство по старым правилам.  Освобождение от эскроу предоставляется при условии, что не менее 10% квартир уже проданы дольщикам.

В каком банке открыть эскроу счет

Обязанность по контролю за использованием средств на эскроу счете возложена на уполномоченный банк. В связи с этим, закон 214 ФЗ предъявляет особые требвания к банкам, претендующим на работу с эскроу в долевом строительстве.

Список аккредитованных банков, которые могут открывать счета эскроу, размещен на сайте Центрального банка России.

ЦБ РФ отслеживает соответствие банков требованиям, установленным Правительством РФ, и при необходимости корректирует этот список.

Страхование средств на эскроу счете

Средства гражданина — дольщика, размещенные на эскроу счете подлежат страхованию. Несмотря на строгие критерии отбора уполномоченных банков, нельзя полностью исключить вероятность банкротства или отзыва лицензии у какого-нибудь из них.

В этом случае Страховые выплаты по эскроу счетам производятся за счет Агентства по страхованию вкладов (АСВ).
Страховое возмещение выплачиватся на сумму в пределах 10 млн. руб. на одного дольщика в одном уполномоченном банке, независимо от количества эскроу счетов.

В случае, если дольщик приобретет одновременно несколько квартир, оплата которых осуществляется через один банк (застройщики при этом могут быть разные), Агентство по страхованию вкладов возместит взнос по каждому счету пропорционально его сумме, но всего не более 10 млн рублей.

  А вот если квартиры приобретены у двух разных застройщиков, и лицензии лишились два разных уполномоченных банка, страховое возмещение можно будет получить дважды.

Нужно учесть, что если дольщик или застройщик не расторгли договор долевого участия, выплаты денег как таковой не будет. АСВ переведет средства на новый эскроу счет в другом уполномоченном банке для продолжения строительства.

Будут ли застройщики использовать эскроу счета

Эскроу счета по 214 ФЗ создают для застройщиков существенные неудобства. Использовать средства дольщиков для строительства дома будет нельзя, а вместо этого придется привлекать банковское проектное финансирование. Именно потому полный переход на эскроу счета с 1 июля 2019 года называют концом эпохи долевого строительства.

В то же время, использование эскроу дает застройщику ряд преимуществ. Застройщик будет вправе не соблюдать многие другие ограничения, установленные законом 214-ФЗ. В частности, не требуется соблюдать:

  • требования к опыту (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5 000 квадратных метров в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика;
  • ограничения по количеству разрешений на строительство;
  • требования к размеру собственных средств застройщика (не менее 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации);
  • требования к наличию в установленном размере на дату направления проектной декларации денежных средств на банковском счете застройщика;
  • требование об отсутствии не связанных со строительством заемных обязательств;
  • требования к размеру прочих обязательств застройщика, не связанных со строительством по ДДУ;
  • запрет на выпуск ценных бумаг и выдачу обеспечений по своим обязательствам и обязательствам третьих лиц;
  • требование по соблюдению нормативов финансовой устойчивости;
  • ограничения по размеру задолженности перед бюджетом;
  • ограничения и требования по работе с банками (ограничение количества расчетных счетов, обязанность застройщика, технического заказчика и генподрядчика вести расчеты на счетах, открытых в одном уполномоченном банке, осуществление банковского контроля за соответствием назначения и размера платежа содержанию представленных застройщиком документов и требованиям ст. 18 214-ФЗ и право банка отказать в проведении операции по счету).

Кроме того, застройщики, работающие по счетам эскроу, смогут не уплачивать отчисления в компенсационный фонд (1,2% от цены каждого ДДУ до его регистрации).

В связи с этим не исключено, что некоторые застройщики досрочно начнут использовать эскроу, или будут искать способы обойти требования закона.

В заключение стоит отметить, что эскроу счета в долевом строительстве появились недавно. В связи с этим их использование может вызыать ряд вопросов. Если Вы уже столкнулись с эскроу счетами, мы будем рады услышать Ваши комментарии о том, как работает новая система.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/eskrow-dolshhikam

Суть 214 ФЗ и изменения 2020 года

Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве

Последнее обновление: 09.02.2020

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года и актуальны по 2020-й год. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2020 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки.

Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается.

Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков.

То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.

Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство.

Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/214-fz-sut-i-izmeneniya-2019-goda/

Какие гарантии предоставляет 214 ФЗ дольщикам – ЮК

Преимущества перехода на эскроу-счета согласно закону 214-ФЗ о долевом строительстве

Любая сделка с недвижимостью связана с определенной долей риска, тем более покупка квартиры в доме, строительство которого находится на начальном этапе. Но если раньше покупатель, отдавая деньги застройщику, по сути, играл в рулетку с неизвестным финалом, то после принятия в 2004 году 214 ФЗ у дольщиков появились гарантии, что новоселье все-таки состоится.

Вот только когда это произойдет, и какого качества будет квартира – все эти вопросы до сих пор для многих инвесторов долевого строительства остаются открытыми. Сегодня, по прошествии двенадцати лет после принятия закона, преимущества 214 ФЗ очевидны, хотя и сейчас есть моменты, нуждающиеся в доработке.

Но в любом случае, покупка квартиры по ДДУ является самым безопасным и надежным вариантом приобретения жилья в новостройке.

Основная цель, которую поставил законодатель, разрабатывая 214 ФЗ – обеспечить защиту дольщиков, которые являются слабой стороной договорных отношений. И сегодня у граждан, принимающих участие в долевом строительстве, появились реальные гарантии. Заключая ДДУ по 214 ФЗ, инвестор может быть уверен, что деньги, вложенные в долевой проект, не исчезнут вместе с недобросовестной компанией. Закон гарантирует дольщику получение жилья или возврата своих средств, даже при самом неблагоприятном исходе.

Принимая во внимание несомненные преимущества ДДУ, нужно отметить, что федеральный закон далеко не совершенен, он не может уберечь дольщика от банкротства строительной фирмы, повлиять на ход строительства, предотвратить заморозку стройки. От этого не застрахован ни один долевой проект, но важно то, что сегодня дольщик не остается один на один со своими проблемами, все вопросы регулируются законодательством.

Доступность и открытость информации. По закону застройщик обязан опубликовать в открытом доступе сведения о своей компании, в том числе финансовую отчетность и данные обо всех возводимых объектах.

Граждане могут потребовать у застройщика предъявить оригиналы учредительных и финансовых документов организации, документы, подтверждающие его права на землю, проектную документацию и заключение экспертов на строящийся объект.

Повышенные требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства для строительства дома, застройщик должен обладать собственным капиталом, в размере, установленном законодательством.

Строительная фирма может привлекать деньги только после того как соберет всю необходимую документацию: подготовит проектные документы и технико-экономическое обоснование, получит разрешение на строительство и экспертное заключение на объект.

Прозрачность и законность сделки. Договор ДДУ, заключаемый между дольщиком и застройщиком, обретает законную силу только после прохождения регистрации в Росреестре, где документ проходит полную проверку и правовую экспертизу.

Данный факт полностью исключает возможность двойных и тройных продаж одного и того же объекта, поскольку если в ходе проверки обнаружится, что квартира уже закреплена за другим дольщиком, договор не будет зарегистрирован.

По 214 ФЗ оплата за жилье производится только после успешной регистрации договора.

Гарантии качества жилья. Согласно закону застройщик обязан передать жилой объект, который по своим характеристикам и качеству соответствует проектной документации и ДДУ. Объект должен быть построен в соответствии с существующими строительными и техническими нормами.

При расхождении показателей или выявленных строительных дефектах, застройщик обязан устранить любые несоответствия и за свой счет исправить недостатки. Застройщик не может без согласия дольщика передавать помещение, фактическая площадь которого превышает запланированную на пять и более процентов.

Кроме того, он несет ответственность за переданное жилье в течение всего гарантийного срока, который по закону составляет пять лет.

Соблюдение сроков строительства. Передача жилья должна состояться точно в срок, обозначенный в договоре. При несоблюдении указанных сроков, застройщик несет финансовую ответственность и выплачивает дольщикам неустойку.

Возможность расторжения договора. При наличии оснований, указанных в 9 статье 214 ФЗ, (нарушение сроков передачи жилья, плохое качество квартиры и др.

) инвестор может расторгнуть ДДУ по своей инициативе, либо обратиться в суд, который своим решением аннулирует договор.

При расторжении договора дольщик может взыскать со строительной компании пеню за весь период действия ДДУ за незаконное пользование своими деньгами.

Гарантия получения неустойки. Если застройщик допускает нарушения условий ДДУ, не исполняет своих обязательств перед дольщиком, последний может на законных основаниях требовать с него неустойку и возмещения своих расходов. При судебном разбирательстве граждане в соответствии с законом о защите потребителей могут также взыскать с нарушителя штраф и компенсировать полученный моральный вред.

Несмотря на несовершенство и некоторые недоработки, только 214 ФЗ гарантирует гражданам безопасное участие в долевом строительстве. На сегодняшний день нет другой альтернативы. Закон избавил дольщиков от большинства рисков, которые еще до недавнего времени присутствовали в этой сфере нашей жизни.

Если вы решили стать участником долевого строительного проекта, юристы Общества защиты прав дольщиков помогут свести к минимуму возможные риски. Мы проверим репутацию и деятельность строительной компании, проведем правовой анализ застройщика и ДДУ. Наши координаты находятся в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/preimushhestva-214-fz

Об успешном бизнесе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: