«Вторичка» в ипотеку: варианты выгодного приобретения готового жилья

Содержание
  1. Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана
  2. Отличия первичного и вторичного жилья
  3. Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке
  4. Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция
  5. Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов
  6. Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости
  7. Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов
  8. Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки
  9. Как продавец получит деньги
  10. Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку
  11. Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке
  12. На что придется потратиться при оформлении сделки
  13. Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году
  14. Ипотека на вторичку: условия, процентная ставка при покупке жилья на вторичном рынке
  15. Преимущества оформления ипотеки на вторичное жилье
  16. Сбербанк
  17. ВТБ
  18. Газпромбанк
  19. Открытие
  20. Порядок оформления ипотеки на вторичное жилье
  21. Ипотечные ставки на «вторичку»
  22. Как выбрать банк
  23. Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году (расчет)
  24. Что лучше взять – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
  25. Входные данные для расчета
  26. Стоимость недвижимости
  27. Условия ипотечного договора
  28. Расчет: что дешевле – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
  29. «Вторичка» или новостройка: что выгоднее брать в ипотеку
  30. Дополнительные траты
  31. Экономия на коммуналке и комфорте
  32. Юридическая чистота и оформление сделки
  33. Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку
  34. Документы для одобрения ипотеки
  35. Выбор квартиры
  36. Документы на квартиру
  37. Заключение договора купли-продажи

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана

«Вторичка» в ипотеку: варианты выгодного приобретения готового жилья

Оформление ипотеки на объект вторичного рынка — классическая кредитная программа, предлагаемая многими банками. По итогу оформления вы покупаете жилой объект недвижимости, который ранее был в чьей-то собственности.

Такая сделка характеризуется определенными особенностями, с которыми важно ознакомиться потенциальному покупателю и заемщику.

Обязательно изучите, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, и проанализируйте возможные риски.

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности.

То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта. Это накладывает отпечаток на процесс оформления, банки уделяют пристальное внимание юридической чистоте продавца и самого объекта.

К сожалению, на рынке вторичного жилья часто орудуют мошенники.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке — более рискованный кредитный продукт. В случае с первичным рынком продавцом выступает проверенный со всех сторон застройщик, а продавцом вторичного объекта может быть кто угодно. Кроме мошеннических афер можно столкнуться и с другими юридическими рисками.

Возможные риски покупателя:

  • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
  • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
  • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке встречается часто, при этом не исключаются и банальные юридические ошибки. Но банки тщательно проверяют объект и одобряют сделку только в том случае, если не будет никаких явных рисков.

Важно! При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка вы можете подключиться к титульному страхованию. В случае потери прав собственности на объект после совершения сделки страховая компания компенсирует риски. Стандартно полис оформляется на три года — таков срок исковой давности по имущественным делам.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Изначально вам нужно выбрать банк. В целом, кредитные программы банков практически идентичны, вам нужно смотреть на процентные ставки, на требования к заемщику и к приобретаемому объекту. Если подходящий банк найдет, можно приступать к оформлению.

Особенности покупки готового жилья в ипотеку:

  • потребуется внесение первоначального взноса, его размер — минимум 10-20% от цены приобретаемой недвижимости;
  • одобрение возможно только в том случае, если клиент достаточно платежеспособен;
  • при заключении сделки обязательно совершается страхование недвижимости;
  • на недвижимость накладывается обременение, они снимается только после выплаты ипотеки;
  • требуется обязательная экспертная оценка объекта;
  • если заемщик состоит в браке, вторая половина оформляется как созаемщик с идентичными правами и обязанностями.

Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов

На этом этапе банк определяет, возможна ли вообще выдача жилищного кредита. Первое, с чего нужно начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья — собрать документы, которые позволят банку определить платежеспособность заявителя. Перечень документации получите в банке, обычно он выглядит так:

  • справка 2НДФЛ;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • документы о дополнительных источниках дохода;
  • все свидетельства о семейном положении;
  • документы об образовании и другие по требованию банка.

Заявитель передает эти документы в банк и ожидает решение. Анализ занимает 3-5 дней, в процессе банк может запросить дополнительные документы.

Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости

Банк выносит решение, при одобрении указывает на возможную сумму кредита. В рамках этой суммы заемщик выбирает квартиру. Кредитор указывает требования к объекту, которые важно соблюдать. Обычно требования сводятся к следующим моментам:

  • год постройки дома, он не должен быть старым;
  • не допускается наличие деревянных перекрытий;
  • к квартире подведены все необходимые коммуникации;
  • есть кухня и санузел;
  • недопустимы незаконные перепланировки;
  • квартира должна быть полностью пригодной для проживания.

Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов

Если подходящий объект найден, банк должен убедиться в безопасности сделки, в ее юридической чистоте. На этом этапе обязательно проводится выезд эксперта-оценщика на объект.

Он определяет рыночную стоимость жилья, изучает его особенности и составляет оценочный акт, который нужно передать банку.

Услуги оценщика оплачивает заемщик, банк может только помочь с выбором аккредитованной компании.

Параллельно оценке заемщик собирает документы для ипотеки на вторичное жилье, которые касаются продавца и самой недвижимости. Точный перечень укажет банк, в него входят следующие документы:

  • свидетельство о собственности;
  • документ, который стал основанием появления у продавца права собственности (например, дарственная или договор купли-продажи);
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • выписка из ЕГРП;
  • копия лицевого счета;
  • если продавец состоит в браке, согласие его второй половины на сделку;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый и технические паспорта;
  • другие по требованию банка.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке не обходится без сбора обширного пакета документов на приобретаемый объект. На основании предоставленной документации юристы кредитной организации проведут анализ объекта и убедятся в его юридической чистоте — это важно и для самого заемщика. Если нареканий к квартире нет, сделка подходит к завершению.

Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки

Так как приобретаемый объект оформляется как залог, заемщик обязан его застраховать за свой счет. Пока страхование не оформлено, сделка не будет совершена. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, банк может только помочь в выборе организации.

Важно! Страховой полис оформляется на год. Ежегодно, пока действует ипотечный кредит, заемщик обязан его продлевать. Стоимость страховки зависит от остаточной суммы ипотечного кредита, поэтому ежегодно цена услуги будет уменьшаться.

После страхования и подписания кредитного договора заемщик, продавец и представитель банка посещают Росреестр для завершения сделки. Здесь регистрируется договор купли-продажи, параллельно происходит наложение обременения на недвижимость.

Как продавец получит деньги

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

К недостаткам можно отнести повышенные риски мошенничества или потери прав собственности после совершения сделки. К сожалению, даже тщательная юридическая проверка банка не может выявить все возможные риски. Но ситуацию спасет оформление титульного страхования.

К преимуществам можно отнести следующие моменты:

  • большой ассортимент жилья, возможность покупки квартиры в центре;
  • вторичные объекты, как правило, находятся в районах с давно сложившейся инфраструктурой, чего не сказать о новостройках;
  • покупка готового жилья, возможность сразу в него въехать;
  • никаких вечных ремонтов у соседей — серьезная проблема покупателей новостроек;чистый, благоустроенный двор. Новостройки часто окружают другие строящиеся объекты, а это шум, мусор, разбитые дороги и пр.;
  • отсутствие рисков, которые несет долевое строительство.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Банк может отказать еще на первоначальном этапе в процессе оценки платежеспособности заемщика. Если он видит, что гражданин не сможет справиться с долговыми обязательствами, он откажет в выдаче средств. Кроме того, причиной отказа часто бывает плохая кредитная история и другие долговые обязательства заявителя: алименты, кредиты, долги по судебным решениям и пр.

На втором этапе можно получить отказ, если объект не соответствует требованиям банка или не прошел проверку на юридическую чистоту. В этом случае отказ не так страшен, он несет только потерю времени. Заемщик просто начинает поиск другого объекта и сбор документов на него.

На что придется потратиться при оформлении сделки

Оформление ипотечного кредита на объект вторичного рынка предполагает определенные затраты заемщика, а именно:

  • внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
  • проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
  • обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
  • если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
  • уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.

Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

По ипотеке на вторичное жилье проценты банков могут существенно отличаться. Самое важное при выборе банка — смотреть именно на ставку, разница даже в 0,5 пункта может серьезно отразиться на итоговой переплате. Если вы получаете зарплату через какой-то банк, первоначально изучите именно его предложение. Участникам зарплатных проектов ипотека часто предоставляется на льготных условиях.

В каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жилье:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • ДельтаКредит.

Это банки, которые первыми реагируют на изменение рынка и предлагают наиболее низкие процентные ставки.

В последнее время Центральный Банк постоянно снижает размер ключевой ставки, параллельно ей и банки снижают ставки по своим кредитным программам.

Снижение ключевой ставки отражается на рынке постепенно, банки уменьшают проценты примерно через 2 месяца, и вышеуказанные организации делают это первыми.

Кроме того, это крупные и стабильные компании, которые могут позволить себя выдавать жилищные кредиты на выгодных для заемщиков условиях. Они предлагают действительно лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/pokupka/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Ипотека на вторичку: условия, процентная ставка при покупке жилья на вторичном рынке

«Вторичка» в ипотеку: варианты выгодного приобретения готового жилья

В продаже представлены новостройки, и возможна ипотека на вторичное жилье. Прежде срочного оформления предложения, кажущегося на первый взгляд наиболее выгодным и привлекательным, рекомендуется провести анализ, чтобы понять, каким банком предлагается выгодная ипотека на вторичное жилье.

Преимущества оформления ипотеки на вторичное жилье

Сделка в отношении получения прав собственности на объект недвижимости, у которого ранее уже были владельцы, часто оказывается выгоднее приобретения новостройки. Достаточно привести лишь малую часть плюсов:

  • расположение в обжитом районе, часто близко к центру, с налаженной инфраструктурой;
  • как правило, наличие ремонта даже в бюджетном сегменте.
  • стоимость в большей части ситуаций ниже, чем в новостройках.

В качестве примера можно рассмотреть опыт молодой семьи. В этом секторе средний возраст заемщика составляет 25-30 лет. При внесении первоначального взноса учитывается материнский капитал.

Многие финансовые организации предлагают специальные бонусные варианты для таких получателей средств. Достаточно вспомнить программу «Молодая семья» Сбербанка с предложением снижения годовой процентной ставки.

При средней продолжительности срока погашения в 15 лет, уже к 40 годам такая семья оказывается собственниками индивидуального жилого объекта.

Пример

Молодая семья планирует оформить ипотеку на вторичное жилье в Сбербанке. Предполагается получить 5 миллионов рублей на срок в пять лет. По программам, ориентированным на такого рода получателей, ставка составит 6% (кредит по ставке 6% предоставляется гражданам РФ, у которых в период с 1 января 2018 г. до 31 декабря 2022 г. родился второй или третий ребенок, гражданин РФ). В такой ситуации:

  • размер займа составит 5 000 000 рублей, на которые можно приобрести в зависимости от расположения на территории РФ, квартиру от 2 до 4 комнат или отдельный загородный дом;
  • первоначальный взнос от 20%;
  • ежемесячный платеж 77 332 руб;
  • необходимый доход 96 665 руб;
  • процентная ставка 6,0 %.

В роли первоначального взноса может рассматриваться материнский капитал.

В наступившем году аналитики банковского сектора уверены в сохранении процентных ставок на привычном уровне. За счет наблюдающегося роста востребованности покупок «первички», во вторичном секторе они способны подняться в среднем на 1-2%. Лишь малая часть специалистов высказывают надежды на падение процентной ставки за счет резкого скачка инфляции.

Учитывая общие тенденции, начало 2019 года выглядит привлекательным периодом для оформления ипотеки на вторичное жилье и получения заемных средств на покупку недвижимости. Сегодня лучшая ипотека на вторичное жилье предлагается в ведущих государственных банках.

Сбербанк

В Сбербанке ипотека на вторичное жилье выгодна как обычному клиенту, так и заявителям, использующим в качестве первоначального взноса материнский капитал или преференции увольняющимся военнослужащим.

Без использования этих, финансируемых государством продуктов, планируя получить ипотеку на вторичное жилье, клиенту потребуется внести в качестве первоначального взноса 15% от рыночной стоимости выбранного объекта, остальные 85% оформляются с рассрочкой.

С использованием государственных программ в старейшем банке страны ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса оформляется большинству заявителей. Минимальная процентная ставка в 2019 году варьируется от 9,5% до 10,75%. Срок выплат может достигать 30 лет.

ВТБ

ВТБ в последнее время становится одним из лидеров предоставления заемных средств на приобретение «вторички». Размер процентной ставки начинается от 10,1% годовых. Срок погашения пролонгируется до 31 года.

Сумма составляет от 600 тысяч до 60 миллионов рублей. Можно взять ипотеку на вторичное жилье, являясь участком программ финансовой организации «Победа над формальностями» (от 9,5% годовых) или «Больше квартира, меньше ставка» (от 8,9% годовых).

Это по программам ипотеки вторичного жилья самый низкий процент.

Газпромбанк

Выгодно использовать предложения Газпромбанк. Эта финансовая структура в настоящий момент активно принимает участие в реализации государственных программ предоставления недвижимости данного типа с учетом в зачет первоначального взноса материнского капитала и средств жилищных выплат военным. Последним, например, предлагается ссуда под 11,8% годовых.

Открытие

Привлекательный вариант займа предлагают финансовые организации, входящие в группу «Открытие».

Здесь для этих целей возможно получить заём до 15 миллионов рублей с перспективой пролонгации погашения до 30 лет. Средства предоставляются по годовой ставке по ипотеке на вторичное жилье от 9,8%.

Важным условием становится внесение в качестве первоначального взноса 15% стоимости выбранного объекта недвижимости.

В банке Возрождение подобрать ипотеку на вторичное жилье можно по ставке от 9,99%. Для заемщиков удобным вариантом становится промежуток погашения долгового финансового обязательства. По этой программе он составляет от 3 до 30 лет.

Покупка вторичного жилья в ипотеку возможна во многих других финансовых структурах. Например, Тинькофф банк, Банк Центр-Инвест, ДельтаКредит. Выбирая, где лучше взять ипотеку на вторичное жилье, важно помнить длительный период погашения долга. В такой ситуации рекомендуется взаимодействие с финансовой организацией с государственным участием и хорошей репутацией.

Оформление займа в иностранной валюте для большей части жителей России невыгодно, несмотря на кажущиеся выгодными ставки. На такой риск могут идти только клиенты, уверенные в поступлении весь срок погашения обязательств своих доходов в иностранной валюте.

За счет колебаний курса в иной ситуации возврат может оказаться слишком сложным. Достаточно вспомнить негативный опыт людей, оформивших ссуды в иностранных денежных единицах в начале века.

За счет изменения курса размер их долга и ежемесячных выплат увеличился несоразмерно.

При оформлении заявки можно также уточнить, дают ли ипотеку под вторичное жилье под залог собственности. Такие программы в 2019 году действуют во многих банках. За счет гарантированного залога, годовая процентная ставка может быть изменена в сторону уменьшения.

Порядок оформления ипотеки на вторичное жилье

Как оформить ипотеку на вторичное жилье, сегодня узнать просто. Достаточно связаться со специалистом финансовой организации, в которой планируется получить необходимый займ, чтобы уточнить правила и порядок оформления предоставления потенциальному клиенту заемных средств.

Желательно привлечение риелторов, которые хорошо знают, как оформляется ипотека на вторичное жилье пошагово. Специалист агентства недвижимости помогает подобрать удобный для клиента вариант. Важным условием успешной сделки становится понимание, готов ли продавец на участие в сделке с использованием покупателем заемных средств.

Часто продавцу средства требуются в срочном порядке, а покупателю требуется время, чтобы понять, где взять ипотеку на вторичное жилье и получить необходимые одобрения на предоставление средств от финансовой организации.

Стоит помнить, что согласованная заявка на получение запрашиваемых в финансовой структуре средств имеет ограниченный срок действия. Часто получается, что покупатель вынужден повторно получать все необходимые разрешения, а продавец оказывается в положении необходимости ждать получения своих средств.

Пошагово потребуется:

  • получить одобрение от банка на предоставление нужной суммы;
  • найти подходящую квартиру;
  • пригласить профессионального оценщика для определения стоимости объекта недвижимости, чтобы получить официальный результат и передать его в выбранный банк, уточнив, можно ли взять ипотеку на вторичное жилье;
  • направить в банк документы для получения кредита;
  • подписать кредитный договор, который составляется в финансовой организации, предоставляющей ссуду, вносить правки в готовый документ запрещено;
  • заключить закладную, на основании которой рассматриваемая квартира переходит в залог финансовой организации;
  • оформить договор купли-продажи;
  • зарегистрировать сделку между покупателем и продавцом с фиксацией факта передачи средств.

Далее продавец участие в сделке не принимает. Он получил свои деньги и больше судьба проданного объекта недвижимости волновать не должна.

До момента завершения долговых обязательств жилой объект переходит в собственности банку, который предоставил покупателю заём.

При этом покупатель имеет право сразу въехать на выбранные квадратные метры и начать там жить на официальных правах. Правда, в его собственности данный объект до завершения платежей не окажется.

Ипотечные ставки на «вторичку»

Средние ставки на ипотеку на вторичном рынке жилья в 8 ведущих банках РФ:

Сбербанк РФПроцентная ставка
ВТБ10,1%
Газпромбанк11,8%
Россельхозбанк11,75%
Райффайзенбанк9,99%
Уралсиб10,7%
Возрождение9,99%
Открытие9,8%

Чтобы получить деньги на выгодных условиях потенциальному заемщику понадобится подробный пакет документов, подтверждающих его финансовую состоятельность.

В первую очередь в него входит информация о финансовом положении клиента и его семьи, ее составе, размере постоянного дохода и наличия стабильного источника его получения.

Каждый банк при рассмотрении заявки потенциального получателя имеет право предъявлять дополнительные условия. Без их исполнения запрос не будет одобрен.

Уточняя, как правильно взять ипотеку на вторичное жилье, стоит учитывать требования банка, которые будут предъявляться к выбранной недвижимости. Средства не будут предоставлены:

  • на объект, находящийся в нежилом состоянии, к которому не подключены инженерные коммуникации и у которого отсутствует официальный адрес;
  • из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные граждане, что подтверждается выпиской из домовой книги, в первую очередь несовершеннолетние и социально незащищенные, инвалиды, пенсионеры;
  • находится в залоге у других структур или под обременением;
  • кредитор не получил согласие на сделку от законного супруга.

Учитывая высокую степень риска по невозвратам и невыплатам, финансовая организация может заявить и другие требования к потенциальному получателю. Долгосрочное финансовое обязательство банку не выгодно в случае невозврата.

Последние годы развития рынка недвижимости в России показывают, что жилые метры в стоимости только стабильно растут.

Банк в случае неисполнения выплат заемщиком, продает недвижимость, но часто такая сделка в итоге оказывается убыточной.

Как выбрать банк

Выбор банка для получения займа проводится при оценке максимального сочетания параметров:

  • анализ стабильности и оценка капитала, проверяются на сайте ЦБ РФ;
  • оценка предложений ипотечных программ с применением калькулятора для определения наиболее выгодного предложения;
  • уровень удобства обслуживания, с проверкой наличия доступных отделений, создания личного кабинета на странице, выплат с использованием разных платежных систем;
  • проверка политики лояльности с помощью изучения отзывов от выбранной финансовой структуры на специализированных банковских ресурсах и в сети Интернет.

Даже самая лучшая программа получения суммы на покупку квартиры в ипотеку как вторичное жилье, с максимально выгодными условиями для большинства заемщиков становится долгосрочным финансовым обременением.

Поэтому важно знать, как избежать мошенничества при покупке жилья на вторичном рынке.

Планируя именно таким способом улучшить собственные жилищные условия, потенциальный заемщик обязан строго оценить личные возможности успешного погашения займа.

Источник: https://promdevelop.ru/vtorichka-v-ipoteku-varianty-vygodnogo-priobreteniya/

Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году (расчет)

«Вторичка» в ипотеку: варианты выгодного приобретения готового жилья

Основные категории рынка жилой недвижимости – новостройка и вторичка. Каждый из этих типов квартир имеет свои плюсы и минусы. Для покупки обоих россияне оформляют займы. В связи с этим возникает логичный вопрос: что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году. Ответ на него решил найти сервис Бробанк.ру, произведя расчет того, какой вариант дешевле.

Что лучше взять – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году

Помимо финансовой стороны, оба варианта располагают собственными плюсами и минусами. Например, после покупки квартиры на вторичном рынке, даже при условии оформления займа на ее приобретение, можно практически сразу заселяться. В случае с новостройкой это не удастся. Сначала придется ждать сдачи объекта в эксплуатацию, а потом еще проводить ремонт.

Новое жилье зачастую более прогрессивное. Учитывает современные реалии. Например, снабжено паркингами, которых не встретить в фонде старше 20 лет. Подобных примеров в пользу того или иного варианта масса.

Причем не стоит забывать об индивидуальных нюансах. Например, если в привычном для человека районе, где, например, он работает и учатся его дети, продается вторичное жилье, а новостроек в ближайшие пару лет не предвидится, то навряд он согласится на переезд. Скорее всего будет куплена подержанная квартира.

Все эти аспекты детально рассматриваться не будут, так как основная задача стоит в выполнении расчета: что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году. То есть выявить – что выгоднее в финансовом плане. Тем более, что в целом плюсы и минусы не привязаны к определенному периоду. В частности, 2020 году. Они всегда являются актуальными и не меняются.

Входные данные для расчета

Все параметры среднестатистические. Выполнить расчет для индивидуальных случаев практически невозможно. Ведь даже сравнение цен может выполняться по двум кваритрам с разными классами. Соответственно, для одного случая окажется жилье на вторичном рынке дешевле, а для другого – дороже, чем в новостройке.

Во внимание не принимались сопутствующие расходы. В частности, ремонт. Он может требоваться не только в новостройке, но и в квартире вторичного рынка жилья. В связи с чем, предугадать необходимость этих трат невозможно. Не говоря уже об их сумме.

Также учитывается, что некоторые расходы по ипотечной сделке идентичны. Например, страховка недвижимости и заемщика. Естественно, в финансовом эквиваленте отличия будут. В то же время они настолько незначительны, что фактически приравниваются к погрешности.

Плюс, их оплата зачастую выполняется за счет собственных денег клиента. Соответственно, на эти траты проценты не начисляются. Поэтому в итоге они сопоставимы, и существенной разницы в выгоде вторички или новостройки не несут.

Стоимость недвижимости

Последние данные цены 1 кв.м:

  • Новостройка — 64 059 рублей;
  • Вторичка — 58 528 рублей.

Итоговая цена квартиры, с учетом ее площади в 60 кв.м:

  • Новостройка — 3 843 540 рублей;
  • Вторичка — 3 511 680 рублей.

Изменение цены 1 кв.м за последние 10 лет – 10,7%. Применимо к обоим квартирам, так как после покупки новостройки она автоматически переходит в статус вторички при дальнейшей реализации.

Условия ипотечного договора

Срок – 220,8 месяцев. Для более простого расчета, а также учитывая тенденцию рынка к увеличению периода действия договора, соглашение предусматривает длительность в 18,5 лет. То есть 222 месяца.

Ставка – 8,69% годовых для новостройки. Зачастую, базовые ставки, без учета программ с субсидированием, для вторички больше на 0,2% годовых. Соответственно, для квартиры на вторичном рынке будет установлена комиссия на уровне 8,89% годовых.

График платежей – аннуитетные. То есть ежемесячно равными суммами.

Дополнительно для вторички принимается во внимание титульное страхование, отсутствующее в требованиях банков в ипотеке на новостройку. Цена услуги средняя – 1% от стоимости жилья. Соответственно, клиент внесет за ее оформление 35 117 рублей. Остальные сопутствующие траты примерно сопоставимы в обоих вариантах займа.

Первоначальный взнос – 30% цены жилья. Соответственно, в долг, учитывая округление, оформляется для покупки новостройки – 2 691 000 рублей, вторички – 2 460 000 рублей.

Исключаются из рассмотрения любые изменения условий договора. Например, досрочное погашение, просрочка и кредитные каникулы не предусмотрены в оценке того, что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году.

Расчет: что дешевле – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году

После погашения долга квартира в новостройке обойдется в 6 571 102 рубля. Вторичка – 6 109 856 рублей. Итого – выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке на 461 246 рублей. Это, если принимать во внимание только затраты на приобретение жилья. То есть дешевле купить в ипотеку квартиру на вторичке.

По истечению времени прогнозируемая цена жилья изменится. Проще говоря — реализовать их можно будет за другие объемы средств. Учитывая принятые входные данные, стоимость нвоостройки составит 4 254 799 рублей. Вторички – 3 887 430 рублей. Выгоднее приобрести новостройку на 367 369 рублей.

Если учитывать прогнозируемое изменение цен на рынке жилья, а также разницу в расходах при покупке квартиры в ипотеку в 2020 году, более выгодно в финансовом плане все же покупать вторичку. Она по итогу дешевле на 93 877 рублей.

В то же время эта сумма незначительная. Она составляет 2,4% от цены новостройки, и 2,6% — вторички. То есть сопоставимо с обязательными дополнительными расходами на некоторые услуги в процессе оформления займа.

Соответственно, при желании оформить в ипотеку вторичку или новостройку опираться стоит не на финансовую разницу этих долговых обязательств, а на другие параметры. В частности, личные приоритеты, касающиеся в принципе этих двух разных рынков жилья.

Официальные источники информации:

  • Сайт ЦБ РФ — ссылка;
  • Росстат — ссылка.

Об авторе

Дмитрий Сысоев – высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности “Менеджмент организации”. Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка.

Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО.

Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций – информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru

Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/chto-luchshe-vtorichka-ili-novostrojka-v-ipoteku-2020/

«Вторичка» или новостройка: что выгоднее брать в ипотеку

«Вторичка» в ипотеку: варианты выгодного приобретения готового жилья

Стоит ли вкладываться в «хрущёвку» и почему дорожают новостройки

Когда вы решаетесь купить собственное жильё в ипотеку, возникает закономерный вопрос: выгоднее взять квартиру вновостройкеили навторичномрынке? Какие плюсы и минусы есть у каждого из вариантов, выяснил журналист N1.RU.

В Екатеринбурге в 2018 году 22 % ипотечных сделок — это покупка квартир в новостройках, 78 % — на вторичном рынке. Это соотношение практически не меняется с 2017 года. Средняя цена квадратного метра жилой площади квартир на рынке первичной недвижимости в Екатеринбурге составляет 76 тысяч рублей, вторичной — 68 тысяч рублей, сообщают специалисты «Абсолют Банка».

«Сейчас можно наблюдать такую тенденцию: квартиры в строящихся домах, сдача которых только предстоит в будущем, становятся дороже готового жилья. Цены стали расти ещё весной 2018 года. Поэтому недостроенные квартиры, которые планируют сдать только в 2019 и 2020 годах, сейчас на 10 % дороже, чем готовое жильё.

С точки зрения сочетания цены и качества теперь выгоднее купить готовую квартиру в недавно сданном доме — как правило, это обойдётся дешевле, чем вложение денежных средств в новостройку.

Подобная тенденция характерна в целом для РФ, а не только для Свердловской области», — говорит Светлана Ковалева, руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге.

Дополнительные траты

Главный недостаток квартир в новостройках — длительное ожидание вручения ключей, которое может затянуться на несколько лет. В это время покупателям нужно где-то жить, а арендовать жильё и одновременно платить за кредит мало кому под силу. Однако сейчас банки предлагают своим клиентам ипотечные каникулы — отсрочку платежа или снижение суммы выплат до сдачи дома в эксплуатацию.

«Также при покупке жилья в новостройке надо предусмотреть деньги и время на ремонт и обустройство квартиры — даже если речь идёт о жилье с отделкой под ключ. Поэтому если у вас ещё нет собственного жилья, скорее всего, вам больше подойдёт квартира с приемлемым ремонтом в уже готовом доме», — говорит Светлана Ковалева.

Однако и готовое жильё тоже бывает разным. Например, «вторичка» с хорошим ремонтом, построенная в двухтысячных, стоит намного дороже жилья, которому 30 и более лет.

Последнее имеет изношенные коммуникации, старую проводку, заиленные трубы, а часто и «бабушкин» ремонт. Такое жильё будет требовать больших вложений. Подобную квартиру стоит брать на время, если в данный момент вы не можете позволить себе лучший вариант.

А как только вы выплатите кредит за неё, можно будет продать объект и подыскать новое современное жильё.

Экономия на коммуналке и комфорте

Главный плюс новостройки — вместе с новым домом покупатель получает современные коммуникации и инженерные решения, которые значительно улучшают качество жизни: скоростные лифты, свежая электрика, окна, шумоизоляция, утепление фасадов. В современных домах применяются эффективные энергосберегающие технологии, есть счётчики отопления, поэтому расходы на коммуналку могут быть существенно ниже среднего уровня.

«Девелоперы, которые реализуют программы по застройке, также занимаются комплексным освоением территорий.

И вместе с квадратными метрами предлагают покупателю ряд инфраструктурных объектов — от ландшафтного дизайна и оборудованных детских площадок до поликлиник, детских садов, школ, кафе, паркингов, магазинов, химчисток и так далее», — говорит Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ».

Во вторичном жилье, особенно в «возрастных» домах, стоимость коммунальных платежей выше, ведь там, например, почти всегда исключена возможность установить счётчики отопления, а это самая внушительная статья расходов.

Людям, которые покупают более дешёвое жильё в «сталинках», «хрущёвках» и «брежневках», стоит понимать, что низкая цена квадратного метра обернётся более высокими расходами на коммуналку.

Это особенно актуально, если жильё приобреталось в ипотеку, ведь в холодное время года финансовая нагрузка будет заметно увеличиваться.

Юридическая чистота и оформление сделки

Если вы покупаете жильё у застройщика, шанс столкнуться с «подводными камнями» стремится к нулю. А если приобретаете квартиру на вторичном рынке, нужно её тщательно проверить.

Кроме того, чтобы чувствовать себя спокойно, лучше всего застраховать право собственности, то есть титул.

Срок исковой давности по оспариванию права собственности — три года, соответственно, страховать титул нужно на протяжении трёх лет.

Ещё покупатель квартиры в новостройке может сэкономить время, нервы и деньги при оформлении недвижимости, ведь взаимодействие с банком берёт на себя застройщик. Клиенту лишь нужно один раз прийти в финансовую организацию, чтобы подписать кредитный договор.

«Первоначальный взнос клиента перечисляется вместе с ипотечными средствами в течение суток после его регистрации в Россреестре.

А поскольку срок оплаты по договору — два дня, клиент будет спокоен, что его денежные средства придут в срок, и ему для этого не нужно бегать по банкам и переводить их самостоятельно.

Оформление сделки и сопровождение клиента от застройщика бесплатно», — говорит Евгения Федяшова, ипотечный брокер ГК «Территория жизни».

Если же клиент берёт «вторичку», ему придётся самому составлять договор купли-продажи и готовить пакет документов для передачи в банк. Не всем это под силу. Поэтому необходимо будет потратиться на услуги юристов и риелторов, в среднем это стоит 30 тысяч рублей. Кроме того, хозяину предстоит заплатить за оценку квартиры (новостройку оценивать не нужно), а это ещё плюс 2–3 тысячи рублей.

Решать, что будет выгоднее взять в ипотеку: «вторичку» или новостройку, нужно в каждом случае индивидуально. Тем, кому важно заселиться в квартиру как можно быстрее, не тратя деньги на ремонт, стоит обратить внимание на вторичное жильё. Тем, кто хочет жить в более современном доме и готов за это доплачивать, лучше присмотреться к новостройкам.

Дарина Муханова
N1.RU, depositphotos.com

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/vtorichka-ili-novostroika-chto-vygodnee-brat-v-ipoteku-5bf501887f8df800aa470db4

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

«Вторичка» в ипотеку: варианты выгодного приобретения готового жилья

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

  1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
  2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
  3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
  4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
  5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
  6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

  1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
  2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
  3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
  4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

  1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
  2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
  3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
  4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
  5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
  6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную.

Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту.

Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

Не пропустите:

Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/likbez_pokupka_vtorichnoy_kvartiry_v_ipoteku/6786

Об успешном бизнесе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: