Закон о долевом строительстве 2020 года поможет контролировать застройщиков

Содержание
  1. Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года
  2. Экроу – счета
  3. Определение ДДУ
  4. Последние новости
  5. 2019 год
  6. Долевое строительство в 2020 году. ДДУ отменят?
  7. Требования к застройщику: новые правила
  8. Счета эскроу или взносы в компенсационный фонд
  9. Требования К Застройщику В 2020 Году
  10. Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения
  11. Изменения в законе об участии в долевом строительстве: застройщики попали под жёсткий контроль и больше не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков
  12. Проекты АО ДОНСТРОЙ
  13. Отказ от ДДУ в 2020 году – последствия для покупателей
  14. Долевое участие в строительстве
  15. Долевое строительство: изменения на 2020 год – что будет с рынком
  16. Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия
  17. Законе о долевом строительстве: основное в 2020 году
  18. Закон о долевом участии в строительстве 2020 года – изменения с 1 июля
  19. Закон о долевом строительстве в 2020 году
  20. Дду в 2020ом, что осталось?
  21. Суть проблемы
  22. Итоги долевого строительства за 2018 год
  23. Краткая сводка по 2019 году
  24. Перспективы долевого строительства
  25. Небольшой нюанс и выводы

Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года

Закон о долевом строительстве 2020 года поможет контролировать застройщиков

Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2020. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

Экроу – счета

Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года.

На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны.

Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2019 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

Определение ДДУ

Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

  1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
  2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.

ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ.

Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи.

ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

Последние новости

В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

Этапы, ведущие к реформе:

  1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
  2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
  3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
  4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
  5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
  6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

Предупреждение

Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

2019 год

Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.

С лета 2019 года в РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/izmeneniya-v-dolevom-stroitelstve.html

Долевое строительство в 2020 году. ДДУ отменят?

Закон о долевом строительстве 2020 года поможет контролировать застройщиков

Закон № 214-ФЗ меняется очень часто, и несколько раз происходили революционные изменения. В 2014 году было введено обязателньое страхование. После провала страхования частными страховщиками в 2017 году был создан Фонд защиты дольщиков. Причиной изменений в 2018 году послужили регулярные жалобы обманутых граждан. Наиболее распространенными случаями мошенничества были:

  • заключение незаконных договоров, которые через суд после строительства объекта признавали недействительными;
  • строительство на земле, непредназначенной для многоквартирных домов, которые после признаются самовольными постройками;
  • продажа не принадлежащей застройщику недвижимости;
  • заключение сделок с заложенным имуществом;
  • банкротство компаний.

В 2017 году официальное количество «обманутых дольщиков» составило 38,1 тыс. человек, а реальное количество пострадавших в несколько раз выше статистики. Зимой 2017 года Президент РФ акцентировал внимание на проблемах института, а также поручил Правительству РФ разработать ряд реформ в сфере долевого строительства.

Одним из главных шагов к цели стало внесение в 2018 году поправок в ФЗ № 214 и переход на заключение договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) через эскроу-счета. Суть новых механизмов финансирования заключается в добавлении новых гарантий дольщикам и ужесточении требований к застройщикам.

Требования к застройщику: новые правила

С 1 июля 2019 года строительная организация, чтобы называться застройщиком, должна иметь:

наименование «специализированный застройщик»

т.е. соответствие компании всем правовым и организационным нормам

не менее 3 лет опыта

в строительстве многоквартирных домов

не менее 5 000 квадратных метров

на которые получено разрешение на ввод в эксплуатацию

наименование «специализированный застройщик»

т.е. соответствие компании всем правовым и организационным нормам

не менее 3 лет опыта

в строительстве многоквартирных домов

не менее 5 000 квадратных метров

на которые получено разрешение на ввод в эксплуатацию

После изменений в законе № 214-ФЗ денежные средства дольщиков не будут поступать сразу на счёта застройщиков и не смогут быть использованы в строительстве объекта недвижимости.

Речь идет о введении системы эскроу-счетов, при которой деньги замораживаются и выдаются компании только после сдачи дома. При банкротстве компании клиенты смогут без потерь вернуть вложенные суммы.

А для того чтобы ввести контроль и за третьей стороной, Правительство РФ установило критерии допуска банков к работе с эскроу-счетами.

Следствием изменений станет значительное сокращение количества недобросовестных компаний. Возможность заключать договоры долевого участия будет только у надёжных фирм с большим опытом работы, что предполагает более высокий уровень гарантий для граждан.

Также застройщику необходимо наличие на банковском счете неприкосновенной суммы денежных средств в размере не менее 10% от стоимости планируемой постройки. Этот процент ощутимо велик в масштабах недвижимости. Нововведение ликвидирует компании с небольшим бюджетом.

К такому результату может привести и поправка в части уставного капитала. Теперь его минимальный размер зависит от площади всех строящихся помещений. Специалисты делают вывод, что большие федеральные игроки в сфере недвижимости останутся и быстро перейдут на изменённое законодательство, а мелкие и вновь появившиеся фирмы не смогут с ними конкурировать.

Кроме того, застройщиков обязали своевременно и точно размещать сведения о своей деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). За невыполнение данной нормы компаниям грозит административная ответственность.

Счета эскроу или взносы в компенсационный фонд

Наибольшего внимания заслуживает решение законодателя о создании третьего лица между продавцом и покупателем в виде банка.

При реализации на практике изменений ожидается, что деньги на строительство можно будет получить фирмам от соответствующих банков в кредит, процент которого будет зависеть от величины вкладов.

Таким образом, законодатель в целом пытается разрешить проблемы «обманутых дольщиков» и стремится к страхованию денежных средств покупателей недвижимости.

Одновременно повышаются расходы компании в части невозможного использования финансов на этапе строительства, а также оплаты посредничества с банком и дополнительного документального оформления, что, ожидаемо, будет включено в стоимость недвижимости.

Продолжить строительство с привлечением средств дольщиков, то есть без счетов эскроу, стало возможно, только если выполняются следующие условия:

строительство домов уже ведется;

степень готовности объекта строительства составляет не менее установленного Правительством РФ процента (обычно – 30%, для некоторых ситуаций – 15 и 6%);

договоры долевого участия заключены в отношении не менее 10% общей площади помещений;

уплачиваются взносы в компенсационный фонд.

Создание компенсационного фонда, куда застройщики должны перечислять процент от каждой сделки, чтобы получить разрешение на регистрацию договоров долевого участия, является еще одним способом защиты интересов дольщиков.

Изначально планировалось повышение ставки взноса до 6%, однако законодательно закрепленной осталась ставка в 1,2%.

Денежные средства составляют резерв и идут либо на выплаты пострадавшим дольщикам, либо на достройку проблемных объектов.

После объявления об изменениях в законодательстве во многих регионах РФ было зарегистрировано увеличение количества ДДУ. Показатели января-августа 2019 на 19% превысили показатели аналогичного периода 2018 года и почти на 45% показатели 2017 года. При этом большая часть договоров продана юридическим лицам – компаниям, что связано с желанием застройщиков закончить проекты по старой системе.

Данная статистика подтверждает актуальность долевого строительства и нежелание компаний переходить на сложную систему эксроу. Фирмы сами у себя выкупают недвижимость до необходимого показателя. Однако и физические лица участвуют в рекордной статистике – это реакция граждан на изменения в законодательстве и прогнозируемое повышение цен.

Несмотря на то, что еще 5 лет назад Правительство РФ предлагало отказаться от долевого строительства, цифры доказывают востребованность данного института и гражданами, и компаниями застройщиками. Редакция ФЗ № 214 ФЗ оправдана нынешней статистикой обманутых граждан и будет способствовать сведению рисков при заключении договоров долевого участия к минимуму.

Проблема в том, что изменения уже привели к увеличению стоимости квадратного метра, и, скорее всего, с повсеместным распространением эскроу статистика ухудшится.

Недостаток платежеспособных покупателей может привести к падению спроса и повлиять на качество строительства, чтобы хоть как-то компенсировать вновь появившиеся расходы.

Поэтому важной задачей на сегодняшний день является не допустить отклика изменений на качество объектов недвижимости и отсутствие конкуренции среди компаний-девелоперов.

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/dolevoe-stroitelstvo-v-2020

Требования К Застройщику В 2020 Году

Закон о долевом строительстве 2020 года поможет контролировать застройщиков

С 1 июля 2020 года привлечение застройщиком средств граждан на свой расчетный счет независимо от даты получения разрешения на строительство и даты регистрации первого договора участия в долевом строительстве является невозможным — банки будут осуществлять ключевую роль по контролю за действиями застройщика.

Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений.

Именно банки, содержащие эскроу счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство.

Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.

— степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство (далее — степень готовности конструктивных элементов проекта).

в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник;

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан.

Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения.

Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.

  • с 1 июля 2020 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности. Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль. Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ. Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение. На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
  • приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
  • уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.

При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.

Рекомендуем прочесть:  Скачать Программу 3ндфл За 2020 Год Бесплатно

Осенью 2020 года механизм страхования ответственности застройщика был заменен Фондом защиты прав дольщиков, куда застройщики обязаны перечислять взносы в размере 1,2 % от каждого договора. Фонд создан для достройки объектов за компаниями-банкротами.

  • Критерии, установленные Правительством РФ для Уполномоченных банков;
  • Требования к Застройщикам, Техническим заказчикам и Генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках;
  • Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортные накладных, счетов, счетов-фактур и пр.);
  • Действия банка в случае установленных несоответствий в документах.
  • Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов
  • Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета;
  • Отсутствие у Застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство — новые требования к Застройщикам согласно части 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ;
  • Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика;
  • Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости;
  • Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК;
  • Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

Изменения в законе об участии в долевом строительстве: застройщики попали под жёсткий контроль и больше не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков

Новыми правилами введено понятие проектного финансирования строительства. Теперь застройщики обязаны привлекать для работы над возведением объекта уполномоченные банки. Они становятся полноценными участниками процесса наряду с покупателями квартир и застройщиком.

  • оплата процентов, основной суммы долга по целевым кредитам и любые другие платежи по кредитному договору (пп. 10 п. 1 ст. 18 №214-ФЗ);
  • расчётные платежи по целевым займам (пп. 10 п. 1 ст. 18 Закона);
  • расчёты, связанные с содержанием помещения после ввода дома в эксплуатацию (включая содержание машино-мест, плату за коммунальные услуги). При условии, что право собственности на эти объекты ещё не зарегистрировано дольщиками (пп. 19.1 п. 1 ст. 18 Закона);
  • открытие депозитного счёта в том же банке и размещение на нём денежных средств, которые в данный момент находятся в свободном доступе. При условии, что все они будут возвращены на расчётный счёт, включая не только основную сумму, но и проценты, начисленные на депозит по тарифам банка (пп. 12 п. 1 ст. 18 Закона).

Проекты АО ДОНСТРОЙ

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2020 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую.

Средства покупателей жилья поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков.

Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение жилого комплекса.

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2020 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Рекомендуем прочесть:  Бланк Договора Аренды Квартиры 2020 Распечатать

Отказ от ДДУ в 2020 году – последствия для покупателей

  1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
  2. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
  3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
  4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем».

Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Долевое участие в строительстве

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2020 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Долевое строительство: изменения на 2020 год – что будет с рынком

Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд. (https://www.consultant.ru/law/hotdocs/56203.html).

Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.

Новый закон о дольщиках: реальная защита или иллюзия

К февралю только в Волго-Вятском банке, который обслуживает девять регионов России, в том числе Татарстан и Нижегородскую область, дольщики открыли более 400 эскроу-счетов, а соответствующие сделки заключены с десятью компаниями — застройщиками.

В России такой вид счета пока мало распространен, и далеко не все банки сегодня готовы к предоставлению этой услуги. В создании эскроу участвуют три стороны: покупатель (в данном случае дольщики), продавец (застройщик) и эскроу-агент (банк).

Деньги участников долевого строительства поступают на счет, который замораживается до тех пор, пока застройщик не выполнит условия договора — то есть не сдаст готовый объект. В процессе строительства пользоваться средствами с эскроу-счета он не может.

А вот дольщик, если не получает обещанные квадратные метры, может забрать свои деньги. Казалось бы, все просто. Но так ли безоблачно?

Законе о долевом строительстве: основное в 2020 году

Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства.

Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля.

По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.

Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства. В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство. Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.

Закон о долевом участии в строительстве 2020 года – изменения с 1 июля

Фонд защиты прав дольщиков действует с 2020 года и был введен как замена механизма страхования ответственности строительных компаний. Фонд был создан в целях обеспечения прав дольщиков, объекты которых оказались недостроенными. Фактически за счет фонда достраивали дома за разорившимися застройщиками. С каждого договора ДДУ строительные компании отчисляли в него 1,2% полученной суммы.

Долевое строительство, которое на определенном этапе позволило многим гражданам обзавестись собственным жильем, в последние годы создало большие проблемы для граждан и чиновников.

Несмотря на многочисленные защитные механизмы, внедренные в 214-ФЗ ранее, полностью обезопасить строительную отрасль от долгостроев и банкротства застройщиков ФЗ не смог.

Правительству надоело выискивать средства на «разморозку» очередной партии девелоперских проектов, а Президенту РФ выслушивать жалобы от обманутых дольщиков, которые поступают на каждую прямую линию, и долевое строительство было принято отменить как таковое.

Закон о долевом строительстве в 2020 году

Законодательное положение о долевом строительстве было принято в 2004 году для привлечения средств граждан на финансирование жилищного строительства. Нормативно-правовая база, регулирующая долевое строительство 2020, содержит ряд поправок, призванных обеспечить стабильность исполнения обязательств сторонами, заключающими такой договор.

  • истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения;
  • нарушений обязательных требований, выявление в ходе анализа отчетности застройщика;
  • просрочка застройщиком примерного графика строительства на шесть и более месяцев;
  • требование прокурора.

Источник: https://nl-consalting.ru/opeka-i-popechitelstvo/trebovaniya-k-zastrojshhiku-v-2019-godu

Дду в 2020ом, что осталось?

Закон о долевом строительстве 2020 года поможет контролировать застройщиков

Рынок долевого строительства претерпевает колоссальные изменения. Виной тому – существенное вмешательство государства как основного регулятора данной сферы.

Ведь изменения в госзащите дольщиков (об основных аспектах защиты мы писали здесь) повлекли за собой качественные и количественные изменения числа девелоперов.Вмешательство государства обусловлено излишне частыми банкротствами застройщиков.

Например, к середине лета свыше 200 московских девелоперов стояло на грани банкротства. И эти компании заключили ДДУ, по которым должны были сдать порядка 136 000 квартир.

Суть проблемы

Государство с 1 июля 2019 года перевело долевое строительство на новые правила. Самое важное изменение в законе – финансирование строительства.

Теперь девелопер работает не с деньгами дольщиков, а с кредитами. А деньги в счет оплаты ДДУ (договор долевого участия) хранятся на эскроу-счетах.

И застройщик сможет получить к ним доступ только после сдачи «квадратных метров» жилья в эксплуатацию.Но государством же была предусмотрена важная оговорка: «новые правила» применимы только для объектов, которые возводятся по разрешениям на строительство, выданным после 01.07.2018.

Следовательно, все разрешения, полученные до этой даты, автоматически попадают под действие старого варианта законодательства. Несомненно, более лояльного к застройщикам.И девелоперы спешили оформлять разрешения именно до 1 июля 18 года.

То есть выданных разрешений хватит как минимум на 5-6 лет активного строительства. Ведь по тем разрешениям можно построить порядка 51 млн. кв.м. жилья.Следовательно, «новые правила» заработают еще не скоро.

И, вероятней всего, большинство современных дольщиков будет нервничать вплоть до того момента, когда их дом окажется сдан в эксплуатацию. Вот только тенденции пока отнюдь не радужны.

Итоги долевого строительства за 2018 год

За 2018 год девелоперы не смогли сдать 3,6 млн. кв.м.жилья. То есть, по сути, практически половину того, что закладывалось в планах. С учетом возводимых 8 млн. кв.м. новостроек вместе с соцобъектами, квартир оказалось исчезающее мало.Эти 3,6 млн. кв.м. приходятся на 111 компаний-девелоперов, которые уже признаны банкротами.

То есть они вообще не будут достраивать объекты по заключенным договорам. Возможно, кто-то другой и возьмется. Вот только 60% объектов (2 160 000 кв.м. жилья) должны были быть сданы к 2020 году.Это значит, что готовность составляет всего 30% и меньше. Вряд ли найдется инвестор, который заинтересуется недостроем.

И бремя достраивания будет переложено либо на дольщиков (если они решатся на создание ЖСК), либо на государство.Сколько займет строительство этих объектов? Не год и не два. Возможно 5-10 лет. И все это время дольщики будут жить в постоянном напряжении, что больно ударит и по кошельку, и по здоровью.

Что же делать дольщику, который заключил ДДУ с компанией, признанной банкротом? Придется принимать принципиальное решение, «или-или»:

  • смиренно ждать (надеяться и верить), когда дом будет передан другому девелоперу и окажется наконец-то сдан;
  • попытаться выйти из договора и вернуть свои деньги.

Краткая сводка по 2019 году

Но на этом печальные итоги еще не заканчиваются. Под угрозой – еще 198 девелоперов, которые не успевают сдать 861 объект суммарной площадью 7,8 млн. кв.м. И, возможно, не успеют: из-за финансовых проблем им не на что вести строительство, никак не перекредитоваться, а кредиторы уже вознамерились инициировать процедуру банкротства.

Дольщики, застройщики которых еще только «планируют обанкротиться», могут попытаться выйти из договора, не дожидаясь инициации банкротства. О том, что делать в ситуации с застройщиком-банкротом (потенциальным банкротом) можно узнать из этой статьи.Все это ведет к тому, что суммарный объем долгостроев превысит 20 млн. кв.м. жилья. При средней площади квартиры в 56 кв.м.

это более 357 000 отдельных квартир!

Перспективы долевого строительства

Дальше будет только хуже. По мнению экспертов, а также представителей банковской сферы, рынок долевого строительства претерпит колоссальные изменения. Из-за сверхвысоких требований закона к концу 2019 года рынок покинет порядка 30% небольших компаний-застройщиков.

К этой цифре можно прибавить девелоперов, которые строят дешевые объекты в невостребованных районах, или в местах с неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Они банально не смогут быстро «отбить» кредитные деньги. Да и не факт, что кредитные организации (банки) согласятся кредитовать подобное строительство.

Что в итоге? По разным оценкам, стоимость «первички» подрастет на 30%, т.е. почти на треть. А все потому, что теперь нельзя купить квартиру на стадии «котлована», т.е. инвестировать свои деньги в строительство.

Девелоперу же придется брать кредит, причем под ощутимо высокий для бизнеса процент. Эксперты отмечают, что банки готовы кредитовать строительство домов под 13% и более.

Естественно, это кредитное бремя застройщики будут делить с клиентами. А многие уверены, что все «перерасходы» лягут как раз на покупателей квартир. Девелопер вряд ли откажется от маржи.

Небольшой нюанс и выводы

Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний. Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»). И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости. Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.

Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен. По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года. С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.

Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке. И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.

Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку. От этого пострадает и банковский сектор.Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года.

Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны. Мы же будем следить за ситуацией.

Об успешном бизнесе
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: